São 3 (três) as possibilidades de contrato de locação de imóvel em nosso ordenamento jurídico. Para cada uma delas, existe uma variedade de requisitos e informações imprescindíveis para você não pisar na bola e não ser pego de surpresa lá na frente!
Pessoal, não peguem o primeiro contrato que encontrarem na internet, esses contratos, em sua maioria, são tão simples que estão longe de serem suficientes para sua segurança.
O barato pode sair caro. Pense nisso!
Neste artigo, explicarei os pontos relevantes para que a compreensão e as peculiaridades de cada contrato sejam abarcadas de forma clara e objetiva.
De acordo com os artigos 46 ao 57 da lei do inquilinato (8.245/91), podemos identificar as seguintes modalidades:
- Para temporada
- Residenciais
- Não residenciais (conhecidos como comerciais)
Por temporada
Com o atual diploma, que trata-se da lei 8.245/91 no artigo 48 e seguintes, alargou-se substancialmente o conceito de locação para temporada, atendendo- se, na verdade, a toda uma gama de situações que a vida apresenta. Na legislação anterior, essa modalidade de locação era apenas para os imóveis situados em orla marítima ou em estação climática, com prazo máximo de 3 (três) meses. Hoje, o critério é temporal com prazo máximo de 90 (noventa) dias e não pode haver cunho comercial. Além disso, o proprietário poderá cobrar antecipadamente todos os valores, inclusive os acessórios, IPTU, seguro contra incêndio, condomínio, entre outros.
Se o imóvel for mobiliado, é obrigatório existir um inventário de tudo que guarnece o bem. Nesse ponto, indico constar no laudo de vistoria (temos um artigo que fala somente sobre esse tema).
Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumi- se a prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Nesse caso, a regra aplicada será das locações residenciais, que veremos adiante.
Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá rescindir o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
No entanto, temos algumas exceções neste caso, seguem as mais comuns:
- por mútuo acordo;
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual; ou
- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
Residencial
Essa modalidade de locação é de fácil identificação, pois o prazo precisa ser igual ou superior a 30 (trinta) meses.
A lei diz que ao final deste prazo, e na hipótese do proprietário não ter manifestado interesse na saída do imóvel pelo inquilino, o contrato será prorrogado por prazo indeterminado e serão mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Não fique preocupado com essa informação achando que só terá seu imóvel de volta após o prazo estabelecido no contrato! A lei ainda diz que, o proprietário poderá requerer a devolução do bem a qualquer momento, e que o inquilino terá 30 (trinta) dias para desocupação. No artigo 47 da lei, o legislador previu ainda que, na hipótese do contrato ser inferior a 30 (trinta) meses mais superior a 90 (noventa) dias, findo o prazo do contrato, sem qualquer objeção por parte do proprietário, o contrato também será prorrogado por prazo indeterminado. O pedido de desocupação do imóvel, nesse contexto, ocorrerá somente nos casos previsto nesse artigo, por exemplo:
- em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Não residenciais
Nessa modalidade o que definirá é tão somente a destinação do imóvel, que será apenas para fins comerciais, como sugere o nome do contrato.
Nessa forma de contrato, existem inúmeras dúvidas e problemas, pois, normalmente, o inquilino, quando encontra dificuldades em seus negócios, começa a atrasar os pagamentos da locação e dos encargos, gerando um enorme desconforto na relação com o proprietário, e a primeira coisa que este pensa é no despejo.
Vamos com calma aqui, porque tratarei em linhas gerais sobre as características desse contrato em outro momento em que será disponibilizado um artigo sobre esse assunto com muito mais detalhes.
O locatário terá direito a renovação do contrato de locação, independente da vontade do proprietário, se tiver cumulativamente, de acordo com artigo 51, os seguintes pontos:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Atenção!
Esse direito só poderá ser exercido pelo inquilino que propuser ação renovatória entre 6 (seis) meses a 1 (um) ano antes do término do contrato, caso contrário, perderá o direito a renovação, comprometendo o fundo de comércio, eventualmente, conquistado.
Em contra partida, o proprietário não estará obrigado a renovar o contrato, de acordo com o artigo 52, se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Em derradeiro, na hipótese do inquilino deixar de exercer seu direito a renovação do contrato, e o contrato encerrar o prazo sem qualquer oposição do proprietário, este poderá pedir a qualquer momento o imóvel, concedendo o prazo de 30 (trinta) para a desocupação, não tendo nada reclamar o inquilino.
Nessa modalidade, todo cuidado é pouco para ambos os lados, pois a perda de prazo pode causar enormes transtornos para o negócio que funciona do local, como para o proprietário que eventualmente tenha interesse na manutenção ou na devolução do bem.
Espero que este artigo tenha sido esclarecedor. Na próxima semana, teremos novidades por aqui!
| Para Temporada | Residencial | Não Residencial |
| Prazo: máximo de 90 dias (isso é diferente de 3 meses) Atenção! | Prazo1: superior a 90 dias e inferior a 30 meses. Poderá o proprietário requerer o imóvel desde que notifique seu interesse. Caso contrário só poderá reaver o imóvel nas hipóteses do artigo 47. Ação à ser proposta em até 30 dias do vencimento do contrato. | A lei não estipula prazo, apenas que tenha destinação comercial. |
| Pode cobrar locação e encargos de forma antecipada. | Ou Prazo2: Igual ou superior a 30 meses. Na hipótese do contrato estar por prazo indeterminado, o locador poderá pedir o imóvel de volta a qualquer tempo. Basta notificar e conceder prazo de 30 dias para a desocupação. | Inquilino tem direito a renovação se cumprir o artigo 51 e não perder o prazo para a ação renovatória. Existe a possibilidade das partes entrarem em acordo sem necessidade da via judicial. |
| Se o imóvel for mobiliado, tem que ser feito inventário. (Veja o texto sobre laudo de vistoria) | Em ambos os casos, a devolução do imóvel deve acontecer com prazo mínimo de 30 dias antes do término do contrato | O proprietário não estará obrigado a renovar o contrato nas hipóteses do artigo 52 e se o inquilino perder o prazo para a ação renovatória |
| Na hipótese do contrato estar por prazo indeterminado, poderá o proprietário requer a devolução a qualquer tempo, cumprindo o artigo 47. | x | x |
Mariana Muñoz – Advogada Imobiliária
