Essa é uma pergunta super comum, e com isso, muitas são as dúvidas sobre o tema, assim como as diversas práticas de mercado, oque pode gerar confusões e acarretar diversos problemas para o profissional que realiza a locação ou a administra, bem como para o locador.
Primeiramente, precisamos entender o que seria a fiança, e o nosso Código Civil, explica de uma maneira bem objetiva e clara, que a fiança é quando uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.
Percebe que a fiança é garantida por uma pessoa e não por um bem? Pois é, a maioria das pessoas pensam que o fiador precisa ter imóveis, mas a verdade é que fiador não precisa, definitivamente, ter imóveis para ocupar essa posição.
Deste modo, a garantia locatícia, na modalidade de fiança, é uma garantia pessoal e não real, e por isso não é necessário que exista imóvel para garantir contrato.
É comum que as práticas de mercado confundam, já que muitas imobiliárias exigem que o fiador tenha pelo menos dois imóveis na mesma cidade ou estado do bem à ser locado. Porque isso acontece?
Quando o fiador possui imóveis, fica mais fácil de rastrear o patrimônio do fiador, em eventual ação judicial. Essa é a explicação, simples assim!
Mas já pensou em um investidor como fiador? Ele pode ter um volume de dinheiro expressivo investido, ou uma empresa consolidada no mercado, por exemplo. O que impediria de ter um ou outro como fiador?
É importante frisar que é essencial a análise da ficha do locatário e fiador. Indico as análises obvias e as não óbvias, assim terá mais segurança para fechar negócio. Por isso é tão importante ter um profissional especializado!
Posso ser fiador de mim mesmo? Pelas razões expostas até aqui, é que digo que em via de regra não é possível ser fiador de si mesmo!
Quando você pensa em ser seu próprio fiador, a modalidade de garantia correta é a de caução de bem imóvel e não fiança! Essa modalidade também precisará de uma série de análises. Indico ler o artigo: https://www.mafjuridico.com.br/garantias-locaticias-e-a-seguranca-de-cada-uma-delas/
E ao contrário do fiador, a garantia neste caso é real, ou seja, precisa ter imóvel e o contrato de locação deverá ser averbado na matrícula do imóvel para ter validade, conforme preceitua a lei do inquilinato , no artigo 38, 1º.
Tenha atenção a esta modalidade, é indicado que o locatário tenha mais de um imóvel para evitar cair na cilada do bem de família.
Além da figura do fiador tradicional, que todos já escutaram, existe a fiança recíproca! Você ouviu falar nisso?
O STJ firmou entendimento no sentido de que havendo mais de um locatário, é válida a fiança prestada por um deles em relação aos demais, o que caracteriza fiança recíproca.
Este posicionamento se deu no RESP 911.993/DF, seguindo os precedentes REsp 183.648-SP, DJ 1º/7/2002; REsp 62.198-SP, DJ 9/6/1997, e AgRg no Ag 1.158.649-RJ, DJe 29/3/2010, no qual os recorridos celebraram um contrato de locação comercial no qual figuraram como fiadores de si mesmos.
Deste modo, é possível perceber que, com o passar do tempo a fiança deixou de ser aquela garantia absolutamente segura e por isso, a mesma precisa ser usada com muita cautela nas locações. Por este motivo, é tão necessário saber analisar a documentação apresentada, a ficha do fiador e locatário para evitar dores de cabeça, e sobretudo, entender dos posicionamentos atuais dos tribunais.
Indicação de leitura:
“Posso penhorar o bem de família do fiador?”
“Garantias locatícias e a segurança de cada uma delas”
Espero que este material tenha sido esclarecedor e que ajude no tema.
Qualquer dúvida, enviei seu comentário.
Até a próxima!
Mariana Muñoz-Advogada Imobiliária
