É muito comum vermos no mercado, primeiro o proprietário ofertar o imóvel aos 4 ventos, e depois, “cumprir” os ditames legais relativos ao Direito de Preferência.
Saiba que essa falta grave pode custar o desfazimento da compra e venda, e pior, a pessoa que comprou ainda pode processar o proprietário por perdas e danos, além do inquilino!
Então saiba o que é e como funciona o direito de preferência para não ser vítima da falta de informação.
O Direito de preferência está previsto na lei 8.245/91, artigos 27 ao 34 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm).
Na relação de locação, o proprietário cede por contrato a posse do bem ao inquilino, não havendo nenhuma restrição quanto ao domínio ou propriedade. Por essa razão, pode o proprietário vender, prometer vender ou dar em pagamento o imóvel locado, mesmo que o prazo do contrato de locação não tenha expirado.
No entanto, é preciso ficar atento as regras para exercer esse direito. A lei garante ao inquilino o Direito de Preferência nessa aquisição, em igualdade de condições com terceiros, não podendo este se valer de qualquer recurso para inibir a venda do bem.
Para isso, a lei é clara quando diz que a comunicação ao inquilino deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Em contra partida, o direito do inquilino de exercer seu Direito de Preferência caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (trinta dias). Lembrando que o silêncio é tido como a negativa da proposta, podendo o proprietário negociar com terceiros.
Mas atenção!
Em caso de redução no valor de compra, ou qualquer outra mudança nas condições de venda, é necessário ofertar ao inquilino nova preferência de aquisição, para que o mesmo possa estar em igualdade de condições com os demais interessados. Nesse caso, deverá notifica-lo novamente e respeitar o prazo de 30 (trinta) dias.
Para que haja uma celeridade na notificação, a orientação é entrar em contato com o inquilino para saber se o mesmo possui de fato interesse na aquisição do imóvel, pois se não, o mesmo já pode responder a notificação com mais rapidez, evitando assim, que o proprietário perca oportunidade de negócio.
Superada essa fase inicial e partindo para a etapa do imóvel ter sido vendido à terceiros, e oinquilino ter exercido o seu Direito de Preferência, poderá o adquirente (terceiro/comprador) rescindir o contrato de locação?
Depende! É necessário analisar dois aspectos.
De acordo com o artigo 8º:
“Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”
Perceba que para o novo proprietário ser obrigado a cumprir o prazo estabelecido no contrato de locação, é obrigatório ter todos (cumulativo) os seguintes pontos:
1) O contrato precisa ser por prazo determinado;
2) ter a cláusula de vigência;
3) O contrato precisa estar averbado na matrícula do imóvel.
Caso não exista, mesmo que apenas um desses itens, o novo proprietário poderá notificar o inquilino para que o mesmo desocupe o imóvel em até 90 (noventa) dias contados do recebimento deste. Sendo assim, deve o inquilino, desocupar o bem!
Vale atenção ao prazo deste adquirente, novo proprietário!
No parágrafo segundo do mesmo artigo 8º, diz que:
“A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.”
Desta forma, o novo proprietário deverá notificar o inquilino, dentro do prazo de 90 (noventa) dias e conceder-lhe também, 90 (noventa) dias para desocupar. Caso perca este prazo, entende-se pela concordância da manutenção do inquilino até o prazo final do contrato de locação.
O locatário pode abrir mão do Direito de preferência na assinatura do contrato de locação?
Cumpre destacar ainda que a “prática de mercado” pode ser uma casca de banana. Existem muitos profissionais que elaboram contratos de locação e inserem uma cláusula de renúncia aoDireito de Preferência antecipadamente, saiba que ela é NULA!
O que acontece quando o inquilino aceita a oferta e o locador/proprietário desiste da venda?
De acordo com o Art. 29:
“Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.”
Como funciona o Direito de preferência nas sublocações?
Primeiramente, cabe apenas citar que a sublocação que estamos tratando aqui é a sublocação legal, e não a clandestina!
Sendo assim, estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Como proceder quando o locador/proprietário deseja vender um prédio e a minha locação é apenas de uma sala/apartamento desse mesmo imóvel, por exemplo?
Essa é uma dúvida muito comum, pois é algo que ocorre de forma corriqueira. Nessa hipótese, a resposta está no artigo 31 da lei do inquilinato, que diz que, quando há a alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
E quando o imóvel possui mais de um proprietário?
Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do inquilino. Sendo assim, os proprietários serão notificados antes que o inquilino. Apenas na hipótese de esses não terem interesse na aquisição, o inquilino deverá ser notificado, e somente após, colocado o imóvel no mercado para venda.
Qual o Direito do inquilino que não teve chance de exercer o seu Direito de preferência?
O inquilino preterido no seu direito de preferência poderá mover ação judicial, em face do alienante (proprietário),de perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado.
Porém, para usufruir desse direito, o inquilino terá que ter averbado o contrato de locação, no prazo de pelo menos trinta dias antes da alienação e, de forma cumulada, ajuizar a referida ação em até seis meses, a contar do registro do ato da compra e venda no cartório de imóveis.
Sendo assim, é possível perceber que o Direito de Preferência é um direito que merece atenção e não pode ser feito de qualquer maneira. Quando executado sem técnica, é possível que o profissional gere para seu cliente, seja ele locador ou locatário, enormes prejuízos.
Espero que este artigo tenha sido esclarecedor.
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