Saiba o que é e como funciona o direito de preferência nas locações imobiliárias.
Muitas vezes o proprietário de imóvel decide vender o seu bem e começa o ofertá-lo aos 4 ventos, esquecendo do direito de preferência.
Saiba que essa falta grave pode custar o desfazimento da compra e venda, e pior, a pessoa que comprou ainda pode processá-lo por perdas e danos.
Olha que prejuízo!
Então saiba o que é e como funciona o direito de preferência para não ser vítima da falta de informação.
O direito de preferência está previsto na lei 8.245/91, artigos 27 ao 34.
Na relação de locação, o proprietário cede por contrato a posse do bem ao inquilino, não havendo nenhuma restrição quanto ao domínio ou propriedade. Por essa razão, pode o proprietário vender, prometer vender ou dar em pagamento o imóvel locado, mesmo que o prazo do contrato de locação não tenha expirado.
No entanto, é preciso ficar atento as regras para exercer esse direito. A lei garante o inquilino o direito de preferência nessa aquisição em igualdade de condições com terceiros, não podendo este se valer de qualquer recurso para inibir a venda do bem.
Para isso, a lei é clara quando diz que a comunicação ao inquilino deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Em contra partida, o direito do inquilino de exercer seu direito de preferência caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (trinta dias). Lembrando que o silêncio é tido como a negativa da proposta, podendo o proprietário negociar com terceiros.
Proprietário, atenção!
Em caso de redução no valor de compra, ou qualquer outra mudança nas condições de venda, é necessário ofertar ao inquilino nova preferência de aquisição, pois possui igualdade de condições com terceiros.
Na possibilidade do imóvel ter sido vendido à terceiros, tendo o inquilino exercido o seu direito de preferência, poderá o adquirente (terceiro/comprador) rescindir o contrato de locação, sendo assegurado ao locatário o direito de se socorrer da cláusula de prevê multa em face do antigo proprietário.
Outra observação, pois, já vi em alguns contratos de locação, é inserir uma cláusula de renúncia do direito de preferência antecipadamente do inquilino, saiba que ela é NULA!
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo inquilino, e posterior desistência do negócio pelo proprietário, acarreta, a este, a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes (valores que deixou de ganhar)
Existem outras regras para o direito de preferência, então vamos analisar o quadro abaixo que será mais simples identificar todas as situações a forma correta de proceder.
| N° | Quadro de resumo – Direito de preferência e suas regras |
| 1 | O inquilino deverá ser comunicado da venda do imóvel e a notificação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. |
| 2 | Prazo do inquilino de exercer seu direito de preferência caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias |
| 3 | Em caso de mudança nas condições de venda, é necessário ofertar ao inquilino nova preferência de aquisição, pois possui igualdade de condições com terceiros. |
| 4 | Na possibilidade do imóvel ter sido vendido à terceiros, tendo o locatário exercido o seu direito de preferência, poderá o adquirente (terceiro) rescindir o contrato de locação, sendo assegurado ao inquilino o direito de se socorrer da cláusula de prevê multa em face do proprietário. |
| 5 | Ocorrendo aceitação da proposta, pelo inquilino, e posterior desistência do negócio pelo proprietário acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes (valores que deixou de ganhar) |
| 6 | Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. |
| 7 | Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. |
| 8 | O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência supracitados não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. |
| 09 | O inquilino preterido no seu direito de preferência poderá mover ação judicial em face do alienante (proprietário) as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel |
| 10 | Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do inquilino |
Espero que este artigo tenha sido esclarecedor.
Até a próxima!
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