COMO FUNCIONA O DIREITO DE PREFERÊNCIA?

O assunto “Direito de Preferência”, ainda é algo que gera dúvidas, não só sobre o seu procedimento, mas no tocante as formalidades também.

Sendo assim, o intuito deste texto é esclarecer, de forma objetiva, todos os pontos necessários para te proteger.

O que é o Direito de Preferência?

Primeiramente, é importante explicar o que seria o Direito de preferência. Correto? Esse direito, nada mais é que a prioridade do inquilino em adquirir o imóvel alugado, quando o proprietário, decide ofertá-lo no mercado.

Isso está regulado nos artigos 27 ao 34 da lei do inquilinato (8.245/91).

Quais as formalidades e procedimento?

Embora se fale muito neste direito em relação à compra e venda do imóvel, o proprietário precisa se atentar quanto às demais hipóteses que lei traz, quais sejam: “venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento (…)”

É importante frisar que o inquilino além de preferência na aquisição do imóvel, ele tem direito na igualdade de condições em relação a terceiros.

O que o proprietário precisa fazer:

1. Notificar o inquilino sobre seu interesse em vender, por exemplo;
2. Nesta notificação é obrigatório conter todos os detalhes e condições do negócio, e a lei fala em especial os seguintes pontos:
   • preço,
   • a forma de pagamento,
   • a existência de ônus reais,
   • horário em que pode ser examinada a documentação pertinente;
3. É indicado o envio deste documento (notificação) por um meio que não gere qualquer dúvida do seu envio e recebimento. Sendo assim, use telegrama com cópia e aviso de recebimento, e se você costuma de comunicar através de um endereço eletrônico, pode enviar por lá também.

Procedimento e consequências para o Inquilino

Ao receber a notificação, o inquilino terá 30 (trinta) dias para decidir e informar se tem interesse ou não da aquisição do imóvel. Muitos se utilizam desse tempo para tentar negociar com o proprietário, analisar os documentos e etc.

Extrapolando este prazo, o Direito de preferência do inquilino, caducará. E na hipótese de aceitar a proposta, o “aceite” precisa ser de forma inequívoca e integral.

Proprietário, atenção!

Destaca-se que, mesmo que o locatário não se manifeste ou se manifestar de forma a não se interessar pela aquisição do bem, o proprietário precisa ficar atendo!

Na hipótese da negociação com terceiros existir qualquer alteração da proposta apresentada para o inquilino, será necessário enviar nova notificação ao mesmo, informando as novas condições e lhe concedendo mais 30 (trinta) dias.

Sabemos que nas negociações isso acaba sendo bem difícil, mas não é uma regra imposta pela lei que “não pegou”, popularmente falando, ela vale e existem inúmeros julgados sobre o assunto.

Consequências relativas a inobservância das regras

Se o proprietário preterir o inquilino, ou seja, não lhe permitir exercer o seu Direito de preferência, este locatário poderá ingressar com uma ação de perdas e danos em face do proprietário ou ainda, se tiver interesse na aquisição do imóvel, poderá depositar o preço do bem, mais as despesas do ato da transferência (ex. ITBI), dentro de 6 (seis) meses, contados do registro no cartório de imóveis da venda realizada para o terceiro.

No entanto, é relevante a seguinte informação:

1. o contrato de locação precisa estar averbado na matrícula do imóvel,
2.  por pelo menos 30 dias antes do registro da alienação;
3. E este contrato precisa conter a assinatura de duas testemunhas.

É válido constar ainda, que a falta de averbação do contrato não impede o inquilino de pleitear perdas e danos, no entanto, prejudica totalmente a tentativa de anular a venda ou de adjudicar o bem.

Se o proprietário desistir da alienação após o aceite do inquilino?

O STJ, no Resp. 1193992, diz que por mais que tenha havido o aceite da proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos.

Embora o proprietário possa desistir, ele sofrerá alguma perda.

Perceba que estamos falando de desistência, e não da faculdade do proprietário em vender o imóvel para terceiro! São coisas bem diferentes.

Como funciona esse Direito nas hipóteses de Sublocação

Primeiro ponto sobre este assunto “sublocação” é que estamos falando, neste caso em apenas, das sublocações LEGÍTIMAS! Isso significa que a locação foi permitida, aprovada pelo locador.

Nesta hipótese o sublocatário terá preferência em relação ao locatário. Se este não tiver interesse na aquisição do imóvel, abrirá o espaço para a manifestação do locatário/inquilino.

De acordo com o Ministro Marco Buzzi, as sublocações parciais não estão sujeitas ao Direito de Preferência, apenas as sublocações totais, conforme prevê a lei do inquilinato.

O imóvel foi adquirido por um terceiro, o locatário terá que desocupar?

Essa é uma preocupação e uma das maiores dúvidas. A regra é que o novo proprietário possui a faculdade de manter ou não aquela locação.

Se este proprietário decidir pelo encerramento do contrato, deverá notificar o inquilino para desocupar o imóvel e conceder-lhe 90 (noventa) dias.

A exceção que é favorável ao inquilino é

Se o contrato possuir:

1. Cláusula de vigência
2. For por prazo determinado
3. E registrado na matrícula do imóvel

O novo proprietário será obrigado a respeitar o contrato até seu final.

Atenção!

A denúncia, pelo novo proprietário deverá ser exercitada no prazo de 90 (noventa) dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Mais uma vez, destaco a importância de uma assessoria jurídica para essas transações imobiliárias.

O inquilino é obrigado a receber as visitas para a venda?

Esse é um ponto para tantas discussões na prática, e por isso está tão presente na vida dos profissionais que atuam nesta área.

Falo em discussões não por um assunto não resolvido pela legislação, mas sim pela desinformação que existe.

No artigo 23 da lei do inquilinato, dispõe sobre as obrigações do locatário, e no inciso IX, diz que o inquilino é obrigado a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27. E este artigo 27, se refere ao Direito de preferência.

Então, a resposta é SIM. No entanto, é necessário que haja agendamento prévio.

Espero que o texto tenha sido esclarecedor e que te ajude. Qualquer dúvida, será um prazer responder.

Até a próxima!