COMO FICA A PARTILHA DE IMÓVEL FINANCIADO

Como bem explicado anteriormente no artigo NEGOCIAÇÕES IMOBILIÁRIAS X REGIME DE BENS, ao realizar uma negociação imobiliária vários fatores precisam ser analisados no momento da aquisição, como por exemplo o regime de bens do casamento ou da união estável das partes. 

As pessoas quando firmam compromisso do casamento ou da união estável, planejam a constituição da família e muitas vezes visam o bem estar do casal, com isso, acabam se arriscando em um longo financiamento imobiliário para realizar o sonho da casa própria.

No decorrer do financiamento, pode a união do casal se tornar insustentável sendo o divórcio/dissolução a única saída, iniciando aí a partilha do patrimônio, incluindo a partilha do imóvel financiado.

Diante desse cenário é indicado que o casal busque ajuda de um advogado, pois serão divididos não só os bens mas também os compromissos financeiros, sempre observando o regime de bens adotado no casamento ou na união estável.

Assim, caso o casal possua imóvel financiado a ser partilhado, devem-se atentar a alguns detalhes do negócio jurídico.

Por exemplo, o financiamento de imóveis é amparado pela Lei 9.514/1997, que ordena sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, essa legislação estabelece o financiamento bancário como transação conjunta entre o vendedor, o comprador e o agente financiador da compra e venda, estes indicados pelo artigo 2°, vejamos:

Art. 2º Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional – CMN, outras entidades.

No financiamento as partes assinam contrato de empréstimo mútuo, onde o comprador se torna responsável pelo preço do bem, recebendo a propriedade resolúvel (propriedade subordinada a uma condição) e a titularidade do imóvel em garantia fiduciária, que nada mais é que, a obrigação de garantir o adimplemento do valor compactuado junto ao agente financiador que detém a posse indireta do imóvel até o pagamento total do financiamento.

Contudo, mesmo com o imóvel atrelado a garantia fiduciária, este poderá ser partilhado quando necessário.

A PARTILHA DO IMÓVEL FINANCIADO

De acordo com o Código Civil, quando o casamento ou a união estável forem celebrados sob o regime da comunhão parcial de bens e o casal realizarem a aquisição de um imóvel por alienação fiduciária na constância da união, tanto o imóvel quanto as dívidas serão partilhados entre os cônjuges na ocorrência do divórcio ou da dissolução.

Vale ressaltar que, na partilha do imóvel financiado será considerado o preço de mercado do imóvel no momento da efetiva partilha não podendo apenas somar as parcelas pagas do financiamento, pois houve a variação do valor do bem no decorrer dos anos seja por benfeitorias realizadas ou por alguma deterioração.

Assim, haverá uma análise sobre o imóvel financiado, onde será calculado seu valor de mercado, debitando deste, o saldo devedor contratado junto ao agente financeiro, sendo apurado à data da efetiva partilha do imóvel.

Nesse cenário, as partes possuem as seguintes opções para solucionar a partilha:

– RATEIO DA DÍVIDA, assumindo cada um o percentual que lhe cabe, além dos encargos da responsabilidade do financiamento. E, após a quitação do financiamento, caso seja o desejo do ex-casal, poderá ser realizada a venda do imóvel e a consequente partilha do valor que cabe a cada um.

– VENDA DO IMÓVEL NO ESTADO QUE SE ENCONTRA, o ex-casal transfere o financiamento imobiliário para terceiro, procedimento que dependerá de avaliação do agente financeiro, que analisará a capacidade na assunção das obrigações contratuais.

– ACORDO, sendo essa a melhor opção, uma das partes indenizará o outro no montante que lhe cabe do saldo apurado, além de assumir a dívida pendente junto ao agente financeiro, que no momento do acordo fará nova análise de crédito daquele que vier a responder isoladamente pelo contrato de financiamento.

Ainda em acordo, caso seja da vontade do ex-casal, poderão no ato do divórcio ou da dissolução da união estável, compactuar sobre as parcelas vincendas do financiamento contratado, o que não alterará a relação jurídica com o agente financeiro, pois o financiamento permanecerá em nome de ambos, mantendo a responsabilidade solidária sobre o contrato.

Nesse caso, o acordo poderá ser celebrado por via extrajudicial através de escritura pública, ou até mesmo nos autos da ação de divórcio.

CONCLUSÃO

Independente de qual seja a solução a ser aplicada no caso da partilha de imóvel financiado, devemos priorizar o diálogo na negociação para que as obrigações contratuais de longo prazo não sejam um grande problema no momento do divórcio ou da dissolução da união estável. 

Rosiane Augusta da Silva Marcelino – Advogada OAB/RJ 223.402