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COMPRA E VENDA DE IMÓVEL: VISTORIA

EVITE SURPRESAS!

Sabemos que a valorização de imóveis é um quesito muito importante no momento de negociar a venda desse tipo de empreendimento. Então, antes de bater o martelo e comprar um bem é importante observar cada detalhe do imóvel para verificar se ele está mesmo dentro dos padrões de qualidade que foram prometidos no momento da negociação.

Quando compramos um imóvel na planta, direto de uma construtora, a entrega das chaves desse imóvel é vinculada a uma vistoria agendada previamente com a construtora, onde após concluída, gerará um laudo técnico descritivo e/ou fotográfico que constará no termo de entrega das chaves elaborado pela construtora.

Essa vistoria não é obrigada por lei porém já virou praxe, tanto que consta no contrato de compra e venda.

Essa vistoria é feita para que o proprietário do imóvel possa verificar se todos os itens do memorial descritivo de construção do imóvel, foram entregues e de acordo com o descrito no documento.

Essa é uma etapa que se faz importante, pois quaisquer vícios construtivos de uma edificação poderão ser identificados e corrigidos previamente a utilização da mesma, evitando desgastes posteriores com a construtora e assim evitar que a mesma alegue que o vício ou problema ocorreu após o uso do imóvel.

Essa vistoria não é um processo complexo e pode ser efetuada pelo próprio comprador seguindo algumas dicas que daremos a seguir, porém, envolver um profissional especializado com formação em engenharia ou arquitetura pode lhe garantir maior atenção e eficiência.

O custo desses profissionais para uma vistoria de recebimento de imóvel em média varia entre R$ 80,00 (oitenta reais) e R$ 200,00 (duzentos reais) por hora, dependendo da metragem a ser vistoriada e do nível de detalhe que exige o imóvel, durando em média de 50 minutos a duas horas.

Em caso de imóveis de luxo, onde normalmente o profissional especializado acompanha o processo do início ao fim, conferindo a execução dos consertos, o valor pode variar de R$ 300,00 (trezentos reais) a R$2.000,00 (dois mil reais).

Caso decida fazer você mesmo a vistoria, precisará de:

• Cópia do memorial descritivo (documento que elenca tudo o que o imóvel deve ter entregue pela construtora na hora da compra na planta)
• Fita métrica ou trena
• Régua de nível de alumínio
• Balde
• Bolinha de gude
• Esquadro
• Espelho
• Lâmpadas e soquete de 110 e 220 v
• Máquina fotográfica
• Cabo de vassoura com uma borracha na ponta (para bater no piso de leve)
• Carregador de celular (ou outro aparelho elétrico pequeno)

Não importa o padrão de acabamento e a metragem do imóvel, os pontos a serem  observados na vistoria, são sempre os mesmos e os critérios para vícios ocultos e aparentes são iguais.

Só haverão outros pontos a checar, caso tenha investido em revestimentos comprados à parte e que a construtora tenha aceitado instalar. Registre todos os problemas.

Antes de partir para a vistoria, faça um checklist dos itens prometidos no memorial descritivo do imóvel e ao realizar a vistoria verifique tudo o que listou.

Existem geralmente 44 tópicos para se verificar, conforme listou o site https://casa.abril.com.br/news/vistoria-de-entrega-do-imovel-um-checklist-para-nao-esquecer-nada/, caso tenham curiosidade vale dar uma olhada no site.

No Geral:

1. Avalie se a pintura está bem-feita, ou seja, se não existem manchas ou partes descascadas.

2. Veja se as especificações e marcas dos acabamentos colocados são iguais às prometidas.

3. Fotografe cada detalhe duvidoso para usar como prova do estado do imóvel.

4. Com uma trena, meça todo o apartamento. Como o preço é calculado de acordo com as medidas apontadas no memorial descritivo, qualquer diferença na metragem caracteriza vício e pode resultar em indenização, de acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).

Na Elétrica

5. Veja se interruptores, tomadas, pontos de luz, de telefone e de antena de TV estão nos locais corretos.

6. Todos os circuitos estão indicados no quadro de luz?

7. Com um carregador de celular, confira o funcionamento das tomadas.

8. Note se elas estão devidamente identificadas. Use um soquete e uma lâmpada de 220 v: se a intensidade da luz for fraca, é sinal de que a tomada é 110 v. Se estiver normal, é 220 v. Também vale usar um abajur.

9. Teste pontos de luz e interruptores com uma lâmpada.

10. Os interruptores paralelos trabalham em parceria?

11. Verifique a campainha.

12. Se o apartamento ainda não tiver energia quando for vistoriá-lo, mencione isso no termo. E proponha uma nova visita para conferir os itens anteriores.

Na Hidráulica

13. As torneiras e os ralos especificados no projeto foram entregues?

14. Abra todas as torneiras para ver se estão funcionando e se a água escoa corretamente – um ponto do qual quase não sai água pode indicar problemas na tubulação.

15. Se tiver aquecimento nas pias (do banheiro e/ou da cozinha), cheque se a água aquece bem.

16. Quando as torneiras estiverem abertas, olhe sob a pia ou a bancada: existe algum gotejamento no sifão ou nos flexíveis dos metais?

17. Aperte a válvula de descarga dos vasos sanitários, reparando na pressão e na quantidade de água e também em possíveis vazamentos.

18. Acione todas as torneiras e descargas ao mesmo tempo para verificar a pressão da água. Se estiver baixa, questione o técnico que acompanha a vistoria.

19. Nos ambientes com ralo, confira o caimento do piso: use um balde para despejar água no chão e observe se ela corre para o ralo. Ao testar espaços maiores, como uma varanda, pode-se lançar mão de uma mangueira. Segundo Ricardo Gomes, arquiteto da Direcional Engenharia, somente terraços e áreas planejadas para ter chuveiro são obrigados a contar com ralos. Mas se foi prometido que outros cômodos os teriam, cobre da construtora!

20. Veja se os registros estão funcionando.

21. Os metais não podem ter riscos ou manchas.

Nas Paredes e Revestimentos

22. Apoie um esquadro nas quinas das paredes (aquelas que formam 90 graus) para avaliar se as superfícies estão retas: os lados devem encaixar direitinho.

23. A massa corrida está bem nivelada? Observe as paredes contra a luz, com base nos cantos: se a textura e a cor da pintura forem homogêneas, está tudo certo.

24. Caso as paredes internas sejam de drywall (gesso acartonado), veja se as placas estão alinhadas e examine os cantos em busca de eventuais trincas.

25. Em áreas úmidas com divisórias de drywall, é impossível saber se foram usadas as placas adequadas – as verdes –, pois o acabamento já as terá ocultado. Só o tempo para eliminar a dúvida.

26. Preste atenção nas paredes com revestimento cerâmico: alguma peça tem manchas ou trincas?

27. Bata de leve nas placas para descobrir se foram bem assentadas: caso o som seja oco, elas correm o risco de se desprender. Solicite que o assentamento seja refeito.

28. Não deixe de conferir o rejuntamento, observando se foi bem preenchido e se está limpo e livre de manchas.

Nas Esquadrias, Janelas e Portas

29. Observe se as persianas e venezianas abrem e fecham bem.

30. Em geral, esses componentes são de alumínio, por isso não enferrujam – mas podem riscar, por isso, atenção! Caso sejam pintados, verifique se a cobertura da tinta está perfeita.

31. Cheque se janelas e portas se movimentam de forma adequada e sem ruídos – e se podem ser fechadas delicadamente.

32. Caso as portas sejam de madeira, avalie se o verniz ou a tinta foram bem aplicados.

33. Com o auxílio de um espelho, verifique se o topo e a base das portas estão pintados.

34. Olhe o acabamento no encontro da guarnição com a superfície pintada.

35. Não se esqueça de testar as fechaduras pelos lados de dentro e de fora de cada cômodo.

36. Previna-se de infiltrações checando se as janelas estão bem vedadas – elas não podem deixar passar o vento. Na junção com a parede, existe uma vedação (geralmente de poliuretano), que, se apresentar emendas, será um convite à entrada da chuva.

37. Veja se os vidros não têm rachaduras. A massa de vidraceiro está bem colocada e seca? Isso impede a infiltração da água da chuva.

38. Maçanetas: caso elas integrem o memorial descritivo, note se foram instaladas corretamente e se não sofreram arranhões ou manchas provocados por produtos de limpeza inadequados.

39. Bata de leve em portas, armários, batentes e outros elementos de madeira. Se cair pó, pode ser sinal de cupins ou brocas. Questione o técnico e registre o problema no termo de vistoria.

No Piso e Contrapiso

40. Cheque o contrapiso: um desnível de 3 cm já prejudica a colocação do piso. Use uma régua de nível de 1 ou 2 m de comprimento ou uma versão menor apoiada em um cabo de vassoura – assim você consegue medir uma área maior. Uma bolinha de gude também ajuda a perceber diferenças.

41. Confira soleiras e baguetes, aqueles acabamentos na transição de um piso para outro. Elas precisam estar niveladas para não haver degraus quando o piso for assentado.

42. Há piso de madeira? Repare na calafetação (massa de rejuntamento). Caso ela se solte conforme você pisa, precisará ser refeita.

Outros

43. Olhe para cima: se o forro for de gesso e apresentar manchas ou umidade, é sinal claro de vazamento.

44. Cheque se a distribuição das vagas de garagem é igual à prometida e se nada atrapalha seu veículo.

Encontrando diferença do memorial descritivo com o que foi realizado ou qualquer defeito, falha ou vício construtivo, devem constar no laudo de vistoria para que os devidos consertos e correções sejam efetuados pela construtora sem custo ao proprietário.

Fica a dica!

Caso tenham dúvidas sobre a matéria e queiram mais informações é só nos contatar, teremos prazer em respondê-los!

Simone Carvalho – Engenheira Civil / Perita

REDUÇÃO DO IPTU, É POSSÍVEL?

Com a chegada do novo ano, sabemos dos pagamentos obrigatórios de alguns impostos.

O IPTU, por exemplo, tem os seus carnês enviados para as residências das pessoas logo nos primeiros meses do ano, ou, até mesmo, nos últimos dias do ano antecessor, sendo muito comum encontrar questionamentos sobre a exatidão do valor indicado pelo fisco municipal ou distrital como devido a título de imposto, já que alguns contribuintes costumam entender pela existência de excessos no montante cobrado.

 Em razão disso estamos aqui para compreender melhor uma das formas capazes de reduzir o valor exigido pelo Município.

De início é importante termos em mente a forma utilizada pelo Município para calcular o valor que será cobrado a título de IPTU, para este imposto, é uma relação entre a base de cálculo e a alíquota.

BASE DE CÁLUCLO E ALÍQUOTA

A base de cálculo é formada pelo valor venal do imóvel

No Município do Rio de Janeiro, se considera unidade imobiliária a edificação mais a área ou fração ideal do terreno a ela vinculada, sendo o valor venal apurado levando em conta a localização, a área, a característica e a destinação da construção, os preços correntes das alienações de imóveis no mercado imobiliário, a situação do imóvel em relação aos equipamentos urbanos existentes no logradouro, a declaração do contribuinte, desde que ratificada pelo fisco, ressalvada a possibilidade de revisão se comprovada a existência de erro e outros dados que eventualmente venham a ser tecnicamente reconhecidos, nos termos do art. 63, §1º e §2º, alíneas 1, 2, 3, 4 e 5 da lei municipal n.º 691/84 – Código Tributário do Município do Rio de Janeiro.

Já no que diz respeito a alíquota, no Município do Rio de Janeiro, será de 1% do valor venal do imóvel quando se tratar de imóveis residenciais, de 3% do valor venal do imóvel em caso de terrenos e áreas não construídas, ou ainda, de 2,5% do valor venal do imóvel na hipótese de imóveis comerciais, de comum acordo com o art. 67, inciso I, alínea 1 e 2 e inciso II da lei municipal n.º 691/84 – Código Tributário do Município do Rio de Janeiro.

Nesse viés, chama atenção o fato de não haver na Constituição ou no Código Tributário Nacional qualquer tipo de limitação as alíquotas máximas ou mínimas a serem fixadas a título de IPTU.

As leis municipais e distritais podem estabelecê-las com quase total liberdade e autonomia, devendo, no entanto, observar os princípios constitucionais, em especial à vedação ao confisco, que é o que afasta a chance de se utilizar tributos com efeito de confisco, na forma do art. 150, inciso IV da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 – CRFB/88.

Visto isso, merece ser pontuado, que numa primeira impressão até pode nos fazer acreditar que não é permitido ao contribuinte participar da apuração do quantum devido a título de IPTU, uma vez que se trata de um imposto cujo lançamento se dá de ofício, ou seja, o Município ou o Distrito Federal já possuem um cadastro imobiliário dos imóveis situados dentro de seu espaço geográfico e com base nisso notificam os contribuintes para efetuarem o pagamento deste tributo através do envio do carnê. Nesse sentido foi editada a súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça – STJ.

Porém, isso não é verdade, posto que, havendo discordância do contribuinte quanto ao montante cobrado em razão desse imposto, o mesmo pode se insurgir lançando mão de uma impugnação administrativa do valor venal para fins de apuração da base de cálculo do IPTU, o que, no Município do Rio de Janeiro pode ser feito em um prazo de até 60 dias contados da data do lançamento do imposto, nos termos do art. 27, inciso IV, do decreto municipal n.º 14.602/1996.

Vale mencionar, que no Município do Rio de Janeiro, o lançamento do IPTU se dará na data da publicação no diário oficial da notificação da emissão do ato constatado, conforme art. 68, da lei municipal n.º 691/84 – Código Tributário do Município do Rio de Janeiro.

Com efeito, sabemos que o contribuinte que pretende se valer desse meio de impugnação deverá fazer prova de suas alegações, havendo, no caso do Município do Rio de Janeiro, previsão legal específica sobre isso no art. 35 do Decreto Municipal n.º 14.602/1996, o que atrai a obrigatoriedade de anexar a sua peça um laudo de avaliação em até 45 dias após a data de abertura do processo de impugnação, na forma do art. 27, inciso III do decreto citado, sob pena, de não o fazendo, ser intimado para cumprir a lei, e na insistência, ver a sua impugnação chegar ao final sem que se tenha o exame do que é questionado em razão da ausência desse documento, nos termos do art. 116, §4º desse mesmo diploma legal.

Nesse cenário, é de se fazer constar uma ressalva de notável importância, é que a revisão do valor venal do imóvel em verdade é uma faca de dois gumes, ou seja, revisado o valor venal do imóvel que é utilizado como base de cálculo para fins de apuração da importância a ser paga a título de IPTU, tal instrumento poderá dar azo a redução do montante cobrado mas também tem a capacidade de gerar o aumento desse valor, a depender da variação que a revisão irá causar no valor venal do imóvel, se para mais ou para menos, o que só reforça a ímpar relevância de uma análise técnica a ser realizada antes da apresentação da impugnação como meio apto a constatar o teórico excesso da cobrança em razão do suposto superávit do valor venal aferido pelo Município ou pelo Distrito Federal.

Outra observação importante revela-se no fato de que neste texto tomamos como exemplo o Município do Rio de Janeiro, contudo, a impugnação ao valor venal para fins de apuração da base de cálculo do IPTU pode ser feita em qualquer um dos 5.570 Municípios existentes no Brasil, bem como, no Distrito Federal, devendo ser observada a lei que regulamenta o processo administrativo em cada um desses Municípios e no Distrito Federal.

Em linhas finais, cumpre anotar que em caso de insucesso na tentativa administrativa feita pelo contribuinte junto ao Município ou ao Distrito Federal, seja em função do descumprimento de um requisito necessário ao seu pedido ou pelo entendimento da administração pública de negar razão ao pleito, poderá o mesmo ingressar judicialmente para ver tutelado o seu direito.

Cumpre acrescentar, que apesar de não ser recomendável, é prescindível o requerimento administrativo a ser feito pelo contribuinte antes de ingressar judicialmente, podendo, se desejar, acionar diretamente o judiciário em razão do que anota o art. 5º, inciso XXXV da CRFB/88, que dispõe sobre o princípio da inafastabilidade do poder judiciário.

Em vista disso, resta claro que a revisão do valor venal do imóvel é um instrumento legal colocado à disposição do contribuinte para que o mesmo possa combater as cobranças de IPTU consideradas excessivas, buscando a diminuição do montante lançado, devendo, no entanto, manusear essa ferramenta corretamente a fim de ter a sua pretensão acolhida, sendo recomendável a participação de um advogado especialista em Direito Tributário, bem como, de um engenheiro, a fim de buscar uma melhor argumentação e embasamento técnico sobre o assunto.

Lucas de Oliveira Nogueira

Advogado Especialista em Direito – Tributário pela FGV.

NORMAS REGULAMENTADORAS (NR’s)

O que são as Normas Regulamentadoras?

As Normas Regulamentadoras, conhecidas como NR’s, são regulamentos e requisitos relacionados à segurança e à medicina do trabalho e são obrigatórias para as empresas privadas e públicas, bem como para órgãos governamentais que empreguem profissionais regidos pela CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), ou mais popularmente falando, com carteira assinada

A Portaria nº 3.214 do ano de 1978, aprovou 28 Normas Regulamentadoras, de lá para cá, esse número cresceu e hoje temos 37 NR’s aprovadas e sancionadas pelo Ministério do Trabalho e Emprego.

Qual o objetivo das Normas Regulamentadoras?

As Normas Regulamentadoras tem por objetivo estabelecer regras que irão conduzir o trabalho dos funcionários da melhor forma, garantindo a integridade dos trabalhadores, criando ambientes mais seguros para desenvolvimento de sua função.

Qual a importância das Normas Regulamentadoras?

As Normas Regulamentadoras são importantes para os colaboradores da empresa e também para o empregador, pois protegem os dois lados de uma empresa, tanto empregador quanto empregado.

Em todo local de trabalho, é sabido que existem funções ou mesmo trabalhos que durante o seu desenvolvimento podem causar acidentes aos trabalhadores que podem trazer uma série de consequências ruins para a empresa, tais como:

• Piora a imagem do negócio;
• Problemas no clima organizacional;
• Afastamento de funcionários por problemas de saúde;
• Custos com contratação de funcionários temporários para substituir possíveis acidentados;
• Ocorrência de processos judiciais trabalhistas.

Abaixo listamos as 37 NR’s que estão devidamente aprovadas e sancionadas pelo Ministério do Trabalho e Emprego:

NR 01 – Disposições Gerais;

NR 02 – Inspeção Prévia;

NR 03 – Embargo ou Interdição;

NR 04 – Serviços Especializados em Eng. de Segurança e em Medicina do Trabalho;

NR 05 – Comissão Interna de Prevenção de Acidentes;

NR 06 – Equipamentos de Proteção Individual – EPI;

NR 07 – Programas de Controle Médico de Saúde Ocupacional;

NR 08 – Edificações;

NR 09 – Programas de Prevenção de Riscos Ambientais;

NR 10 – Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade;

NR 11 – Transporte, Movimentação, Armazenagem e Manuseio de Materiais;

NR 12 – Máquinas e Equipamentos;

NR 13 – Caldeiras, Vasos de Pressão e Tabulações e Tanques Metálicos de Armazenamento;

NR 14 – Fornos;

NR 15 – Atividades e Operações Insalubres;

NR 16 – Atividades e Operações Perigosas;

NR 17 – Ergonomia;

NR 18 – Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção;

NR 19 – Explosivos;

NR 20 – Segurança e Saúde no Trabalho com Inflamáveis e Combustíveis;

NR 21 – Trabalhos a Céu Aberto;

NR 22 – Segurança e Saúde Ocupacional na Mineração;

NR 23 – Proteção Contra Incêndios;

NR 24 – Condições Sanitárias e de Conforto nos Locais de Trabalho;

NR 25 – Resíduos Industriais;

NR 26 – Sinalização de Segurança;

NR 27 – Registro Profissional do Técnico de Segurança do Trabalho no MTB (Revogada pela Portaria GM n.º 262/2008);

NR 28 – Fiscalização e Penalidades;

 NR 29 – Segurança e Saúde no Trabalho Portuário;

NR 30 – Segurança e Saúde no Trabalho Aquaviário;

NR 31 – Segurança e Saúde no Trabalho na Agricultura, Pecuária Silvicultura, Exploração Florestal e Aquicultura;

NR 32 – Segurança e Saúde no Trabalho em Estabelecimentos de Saúde;

NR 33 – Segurança e Saúde no Trabalho em Espaços Confinados;

NR 34 – Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção, Reparação e Desmonte Naval;

NR 35 – Trabalho em Altura; 

NR 36 – Segurança e Saúde no Trabalho em Empresas de Abate e Processamento de Carnes e Derivados;

NR 37 – Segurança e Saúde em Plataformas de Petróleo.

Desta forma, o mais correto é que todas as empresas estejam devidamente informadas e enquadradas nas NR’s, para evitar problemas.

NEGOCIAÇÕES IMOBILIÁRIAS X REGIME DE BENS

Quando estamos diante de uma negociação imobiliária como uma venda e compra de imóvel, diversos são os fatores que influenciam na negociação, e a escolha do regime de bens feito no momento do casamento, é um deles.

O que trataremos aqui, é a influência do regime de bens escolhido no momento do casamento e os efeitos na venda e compra de algum imóvel.

Conforme dito no artigo anterior [A ESCOLHA DO REGIME DE BENS], independente de casamento ou união estável, quando um casal resolve se unir, seja através de um casamento ou simplesmente morarem juntos, estão sujeitos as regras de um regime de bens, que traz consequências quando no momento de negociações imobiliárias.

Uma vez definido o regime de casamento, se define também como se dará a relação do patrimônio do casal, seja com o patrimônio que já possuíam antes do matrimônio ou naquele adquirido, por um ou por ambos, na constância do casamento, bem como definirá como será a administração do patrimônio.

Frise-se que nas linhas abaixo, só falaremos de imóveis, porém temos que deixar bem claro que o patrimônio do casal é formado pelos bens que adquiriram antes ou durante o casamento, que podem ser mais que imóveis, e que podem ou não ser divididos pelo casal no momento de uma separação, divórcio ou morte, cabendo a cada cônjuge,  no momento da partilha, de acordo com o regime de bens  escolhido.

Regime de bens e como funciona no momento de compra e venda de imóvel

COMUNHÃO PARCIAL DE BENS  – neste regime de bens, que é o mais comum, como só se partilham  os imóveis que foram adquiridos na constância do casamento ou união estável, é necessária autorização por escrito no momento da alienação, bem como a alienação terá que ser com a assinatura dos dois cônjuges.

Se existir imóvel, que um dos cônjuges receba como herança durante o casamento, como o referido imóvel será somente daquele que o receber, no momento em que se alienar esse imóvel, não necessita a autorização do outro cônjuge, porém precisa que a alienação seja assinada por ambos os cônjuges.

COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS – neste regime de bens, como todos os imóveis que possuíam antes do matrimônio de comunicam, ressalvando se existir alguma clausula de incomunicabilidade em imóveis herdados ou doados, além da autorização expressa para a alienação do imóvel, se faz necessário que a outorga para a venda do imóvel tenha a assinatura de ambos os cônjuges.

SEPARAÇÃO TOTAL DE BENS – neste regime de bens como os imóveis adquiridos antes ou durante o casamento, são de quem os adquiriu, ou seja, os imóveis continuam sendo exclusivamente de quem os adquiriu, não de faz obrigatória a autorização expressa para uma negociação imobiliária, o proprietário pode fazer sozinho essa alienação.

PARTICIPAÇÃO FINAL NOS AQUESTOS – neste regime de bens, como os imóveis anteriores ao casamento e os que foram adquiridos na constância do casamento, não se misturam, porém se a união termina, seja por um divórcio, separação ou morte, os bens que foram adquiridos na constância do casamento passarão a ser comum do casal, além da autorização expressa no momento de uma negociação imobiliária, também deverá ser negociado com a assinatura de ambos os cônjuges.

Conclusão

As partes envolvidas em negociações imobiliárias, deverão sempre ter um grande conhecimento sobre os tipos de regimes de bens e principalmente qual o regime de bens que os proprietários do imóvel escolheram no momento do casamento.

Isso porque, a  necessidade ou não da autorização do cônjuge no momento da alienação de um imóvel, bem como a necessidade da assinatura em conjunto, constitui uma forma de garantir a segurança daquela negociação imobiliária.

Fato é que, caso a lei não seja cumprida e inexista a autorização expressa ou assinatura em conjunto, quando requerido, essa negociação imobiliária pode ser anulada, através de procedimento próprio.

Logo, conhecer as peculiaridades dos  regimes de bens e seus efeitos nas negociações imobiliárias é de suma importância e relevância no memento que a negociação estiver em curso.         

Por fim vale lembrar que as regras que são aplicadas no caso de negociações imobiliárias para alienação de imóvel de uma pessoa casada, valem para quando se falar em dar como garantia o imóvel de um casal.

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O DIREITO DE PREFERÊNCIA NAS LOCAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Saiba o que é e como funciona o direito de preferência nas locações imobiliárias.

Muitas vezes o proprietário de imóvel decide vender o seu bem e começa o ofertá-lo aos 4 ventos, esquecendo do direito de preferência.

Saiba que essa falta grave pode custar o desfazimento da compra e venda, e pior, a pessoa que comprou ainda pode processá-lo por perdas e danos.

Olha que prejuízo!

Então saiba o que é e como funciona o direito de preferência para não ser vítima da falta de informação.

O direito de preferência está previsto na lei 8.245/91, artigos 27 ao 34.

Na relação de locação, o proprietário cede por contrato a posse do bem ao inquilino, não havendo nenhuma restrição quanto ao domínio ou propriedade. Por essa razão, pode o proprietário vender, prometer vender ou dar em pagamento o imóvel locado, mesmo que o prazo do contrato de locação não tenha expirado.

No entanto, é preciso ficar atento as regras para exercer esse direito. A lei garante o inquilino o direito de preferência nessa aquisição em igualdade de condições com terceiros, não podendo este se valer de qualquer recurso para inibir a venda do bem.

Para isso, a lei é clara quando diz que a comunicação ao inquilino deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Em contra partida, o direito do inquilino de exercer seu direito de preferência caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (trinta dias). Lembrando que o silêncio é tido como a negativa da proposta, podendo o proprietário negociar com terceiros.

Proprietário, atenção!

Em caso de redução no valor de compra, ou qualquer outra mudança nas condições de venda, é necessário ofertar ao inquilino nova preferência de aquisição, pois possui igualdade de condições com terceiros. 

Na possibilidade do imóvel ter sido vendido à terceiros, tendo o inquilino exercido o seu direito de preferência, poderá o adquirente (terceiro/comprador) rescindir o contrato de locação, sendo assegurado ao locatário o direito de se socorrer da cláusula de prevê multa em face do antigo proprietário.

Outra observação, pois, já vi em alguns contratos de locação, é inserir uma cláusula de renúncia do direito de preferência antecipadamente do inquilino, saiba que ela é NULA!

Ocorrendo aceitação da proposta, pelo inquilino, e posterior desistência do negócio pelo proprietário, acarreta, a este, a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes (valores que deixou de ganhar)

Existem outras regras para o direito de preferência, então vamos analisar o quadro abaixo que será mais simples identificar todas as situações a forma correta de proceder.

Espero que este artigo tenha sido esclarecedor.

Até a próxima!

Conheça o perfil profissional: https://www.instagram.com/marianamunozadvogada/

NAMORO OU UNIÃO ESTÁVEL: ENTENDA A DIFERENÇA

Você pode não ter pensado nisso, mas muitas vezes as pessoas se relacionam e vivem intensamente sem pensar qual o tipo de relação que possuem.

Nos dias atuais, tem sido uma grande tarefa do judiciário para diferenciar os relacionamentos, por isso, a seguir vamos esclarecer alguns pontos importantíssimos para você saber se a sua relação é namoro ou união estável e entender a diferença.

Antigamente existia somente uma forma de namoro, era extremamente restrito e muitas vezes os pais que planejavam o relacionamento do casal, que só namoravam sentados no sofá da sala, seus passeios só eram permitidos com a companhia de um familiar e não se ouvia falar em relação sexual antes do casamento.

Hoje em dia os casais de namorados passam a noite juntos, viajam juntos e pode ocorrer relação sexual no primeiro encontro, com toda essa mudança social, o ordenamento jurídico começou diferenciar o namoro simples do namoro qualificado.

A diferença dos “namoros”

O namoro simples se enquadra em um relacionamento aberto, sem qualquer compromisso.

Já o namoro qualificado possui além da evolução do afeto, alguns aspectos como: a maioridade e capacidade das partes, fidelidade recíproca, publicidade, a solidez, a convivência contínua e duradoura, além da principal característica que é a ausência da affectiomaritalis, que significa que não há a vontade de constituir família naquele momento.

Dada as características do namoro qualificado, muitas pessoas podem se questionar sobre o que seria a união estável, eis que os dois institutos são bem confundidos atualmente.

A união estável foi equiparada ao casamento no artigo 1.723 do Código Civil, suas caraterísticas objetivas são as mesmas do namoro qualificado, além da existência da afetividade, da mútua assistência e principalmente do affectiomaritalis, que é a vontade do casal em constituir família.

Frisa-se que a coabitação, o tempo do relacionamento e a prole em comum, afastados do intuito de constituição de família, não caracterizam a união estável.

O instituto da união estável foi estendido as relações homoafetivas por julgamento da Suprema Corte, através da ADPF nº 132/RJ e da ADI nº 4.277/DF, que permitiu que o artigo 1.723 do Código Civilque expõe que “É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família”, fosse interpretado de maneira extensiva, culminando a união homoafetiva a união estável, em todos os seus direitos e deveres.

Desta forma, para uma melhor diferenciação de namoro qualificado e união estável, é necessário que seja avaliado cada caso em concreto.

Namoro ou união estável durante a pandemia

No cenário atual, com a grave pandemia do COVID-19 que estamos vivendo, aumentou a quantidade de casais que optaram por dividir a mesma casa, seja para diminuir gastos ou até mesmo para burlar o isolamento social.

Acontece que a convivência sem planejamento entre os casais pode levantar dúvidas quanto a qualificação de seus relacionamentos, por isso é importante que o casal saiba como se prevenir com algumas cautelas legais.

No caso do namoro, o casal poderá firmar contrato devendo constar expressamente que não há intenção de constituir família naquele momento.

O contrato de namoro, poderá ser realizado por documento particular, mas para garantir maior segurança jurídica deverá ser realizado por escritura pública que impede qualquer alegação de vício pelos declarantes.

Destaca-se que este contrato ou escritura de namoro só terá validade jurídica se realmente for a realidade dos fatos, caso o casal ostente para a sociedade uma publicidade familiar, esse contrato se tornará nulo e será reconhecida a união estável entre eles.

Vale ressaltar que se confirmado ser um namoro qualificado, as partes não possuem direitos alimentares, patrimoniais e sucessórios entre eles. No caso de término, comprovada a aquisição de bens em esforço comum, a relação será regida pelo direito civil obrigacional e indenizatório, não alcançando a esfera do direito de família.

Já no caso de união estável, o documento também poderá ser firmado por escritura pública ou contrato particular, inclusive a união estável pode ser presumida caso haja no relacionamento o fito familiar.

Sendo presumida, bem como havendo escritura pública ou documento particular que não especifique o regime de bens, o ordenamento jurídico brasileiro no artigo 1.725, do Código Civil adota como regra da relação o regime patrimonial de comunhão parcial de bens.

No regime de comunhão parcial de bens, entende-se que os bens adquiridos durante a convivência são de esforço comum. Desta forma, caso o casal decida pela dissolução da união, terão de partilhar os bens adquiridos, na proporção de 50% para cada um. Comprovada a união estável, é possível o direito dos companheiros em alimentos, direito à sucessão e partilha dos bens, dependendo do regime escolhido entre eles ou na forma da lei. [leia nosso artigo “A ESCOLHA DO REGIME DE BENS“]

Cumpre salientar que, em caso de ajuizamento de ação para questionar direitos e deveres da união estável, deverá ser acionada as varas especializadas em direito de família.

Como forma de prevenir eventuais desentendimentos do casal, esperamos que o diálogo sobre o tipo de relacionamento seja prioridade, assim orientamos a consulta com advogado para esclarecer as formas de convivência, bem como os regimes de bens existentes no ordenamento jurídico brasileiro, para que o casal escolha o da sua vontade e que mais combine com a sua realidade de vida.

Depois de ler nosso texto, você conseguiu encaixar seu relacionamento em alguns desses institutos?

Afinal, seu relacionamento é namoro ou união estável?

Rosiane Augusta da Silva Marcelino – Advogada OAB/RJ 223.402

CORONAVÍRUS E OS DIREITOS DO CONSUMIDOR

PRÁTICAS ABUSIVAS SURGIDAS EM RAZÃO DO COVID-19. COMO O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PODE SER UTILIZADO COMO INSTRUMENTO DE COMBATE?

A Organização Mundial de Saúde declarou em 11 de março de 2020, que o COVID-19 tornou-se uma pandemia, sendo instituído o estado de calamidade pública, por intermédio do Decreto Federal de nº 7.257/2010. Através do referido Decreto, autorizaram-se posicionamentos estatais que pudessem responder de maneira instantânea o avanço da doença, seja de forma preventiva ou de forma repressiva.

Como todos sabemos, as principais medidas adotadas na repressão do vírus foram o isolamento social, quarentena e práticas de higiene (uso de máscaras, lavar as mãos e higienização de produtos) o que levou à manutenção de prestação de serviços apenas considerados essenciais.

Por certo, as medidas adotadas desencadearam efeitos econômicos e sociais dos mais diversos; cabendo salientar as relações entre fornecedores de serviços de maneira geral e seus consumidores. Com o isolamento social e a proibição de aglomerações, o turismo nacional e internacional foi afetado (cancelamento de viagens), o que repercutiu diretamente nos contratos de transporte aéreo, bem como nos contratos de hospedagem.Além disso, muitos eventos sofreram cancelamento, decorrendo daí uma repercussão jurídica.

Neste sentido, tal artigo visa analisar o impacto das medidas utilizadas nesta pandemia, nos contratos entre consumidores e prestadores de serviços, afim de se observar o que dita o Código de Defesa do Consumidor.

ESTADO DE VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR. A IMPORTÂNCIA DO AMPARO LEGAL MEDIANTE OCOVID-19.

A vulnerabilidade é a situação em que os cidadãos ficam em completa desvantagem e a mercê das empresas fornecedoras de serviços, notadamente numa sociedade de relações dinâmicas, massificadas e super conectadas, o que acaba provocando a incapacidade no cidadão de refletir para decidir de maneira desenviesada.

Essa vulnerabilidade de que tratamos, por vezes não será fática, podendo advir de limitações técnicas sobre produtos e serviços, ou por limitação na área científica que envolve o produto ou serviço. Sem contar a vulnerabilidade na informação, que decorre de defeito no dever de informar e esclarecer ao consumidor aquilo que se fornece, para que o próprio possa de forma espontânea expressar seu consentimento.

Com esse objetivo, o art. 4º, I, do CDC deixa clara a intenção em dotar o consumidor, em todas as situações, da proteção por sua vulnerabilidade, considerando-a como um dos princípios da Política Nacional das Relações de Consumo.

Daí se percebe, que a proteção da vulnerabilidade é norma essencial e estrutural no sistema constitucional de tutela do consumidor, justamente porque advém do princípio da dignidade da pessoa humana (CF, art. 1º, III). Por esse motivo, o estado intervém nas relações de consumo que são ou se tornam abusivas, com o intuito de proteger esse consumidor que se encontra em estado de desvantagem, através do CDC. O Codex garante esses direitos básicos, mantém o equilíbrio na relação contratual entabulada entre partes.

No que diz respeito ao COVID-19, se trata de uma álea excessiva. O que, dessa forma, se encaixaria em possibilidade de ser utilizada como motivo para resolução por onerosidade excessiva, previsto no art. 6º, V, do CDC. A sua não incidência feriria os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

Na atual conjuntura, em que vivemos uma situação de excepcionalidade, como o da pandemia do Coronavírus (COVID-19), a proteção da dignidade humana do consumidor se demonstra ainda mais evidente. A exclusão/restrição do direito consumerista impediria ou prejudicaria essa classe vulnerável ao exercício de direitos fundamentais.

O fator “vulnerável” circunda as situações de abuso em face do novo Coronavírus. São várias as situações fatídicas que comprovam essa prática e é nesse sentido que se aterá o próximo tópico.

OBSERVÂNCIA DE POTENCIAIS PRÁTICAS ABUSIVAS NAS RELAÇÕES DE CONSUMO EM FACE DO COVID-19

Relação jurídica entre consumidor, empresas aéreas, hoteleiras e promotoras de eventos.

Com o objetivo de atender o risco de não contaminação com o COVID-19, muitas empresas se viram obrigadas a adiar ou cancelar a prestação de alguns serviços, como voos, eventos em geral e hospedagem. Mesmo causando inúmeros transtornos para o consumidor, as empresas devem se ater à normas de regência, privilegiando o interesse social pela saúde e segurança de todos, evitando assim a possibilidade de responsabilização decorrente de possíveis danos em meio à prestação de um serviço com risco.

Eis que se faz o seguinte questionamento: nesses casos de eventos, hospedagem e passagens aéreas canceladas ou adiadas, como poderia o consumidor proceder? Inicialmente, esse consumidor detém o direito à informação previsto no art. 6º, III, devendo ser informado de todas as eventualidades do contrato pactuado e assim dirimir eventuais transtornos, (deixando claro ser passível de violação, a falta da informação) obtendo pelo art. 35 o poder de escolher e acordar com o fornecedor o meio mais satisfatório para ele.

O consumidor está resguardado pelo art. 51, incisos II, IV e XV, que tratam sobre cláusulas abusivas. No inciso II, trata-se de cláusula abusiva que de alguma forma subtraia do consumidor a opção pelo reembolso da quantia paga. O inciso IV se estabelece obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. E, por fim, já o inciso XV, trata de cláusulas  que estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor.

Cabe ressaltar que essas empresas não podem cobrar multas ou taxas, pois se configurariam cláusulas ou práticas abusivas; a depender se a conduta faz parte ou não de termos e condições previstos em um contrato, mas independente da configuração, surge para as empresas um posicionamento contrário à norma.

Neste sentido, fica claro que, embora se atravessem tempos excepcionais, com a decretação de estado de calamidade pública, não há restrição ao exercício de proteção do consumidor em seu estado de vulnerabilidade, sendo vedada prática de atos abusivos. Acaso praticados, serão declarados nulos de maneira absoluta e ainda será possível o reconhecimento do dever de reparar eventual dano ao consumidor (CDC, art. 6°, VI).

Em situações de violação do direito, alguns canais extrajudiciais estão abertos, na tentativa de solução auto compositiva do conflito, como por exemplo, a plataforma governamental “Consumidor.Gov”. Não havendo êxito, o amplo acesso ao Judiciário é sempre uma porta aberta para a solução adjudicada ou mesmo consensuada do conflito.

Em contrapartida, não obstante o dever de proteção da vulnerabilidade do consumidor, acredita-se que é importante também ponderar as dificuldades que as empresas enfrentaram nesse período excepcional. Observa-se a necessidade de se equalizarem os interesses do consumidor e do fornecedor, com o mister de se chegar a um denominador comum, para que não haja maiores prejuízos para ambos, tendo em vista estarmos tratando do COVID-19.

Quando se fala em equilíbrio entre as partes, no art. 4º, III, exalta o princípio da boa-fé objetiva, demonstrando a importância da “harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo, (…) sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores”.

Essa compatibilização dos interesses do consumidor e do fornecedor é importante, buscando-se um equilíbrio através de princípios.  A boa-fé objetiva tem que valer para ambos, porém, não se podendo olvidar em esquecer que o consumidor é o mais vulnerável, com presunção absoluta, como já dito anteriormente.

Foi por essa razão que a Resolução da Agência Nacional de Aviação Civil (ANAC) n.° 400, trouxe, de forma geral, o sistema de cancelamento e reembolso daquelas passagens. Defendendo que em caso fortuito e força maior, não cabe multa em hipótese alguma, apenas devolução dos valores pagos.

Cumpre salientar, ainda, que objetivando sanar o litígio e visando o equilíbrio contratual, mais especificamente sobre passagens aéreas, o Governo Federal anunciou a Medida Provisória (MP) nº 925/20, que dispõe sobre medidas emergenciais para a aviação civil brasileira em razão da pandemia da COVID-19, no qual se tornou possível marcar nova data ou o reembolso das passagens aéreas, em até 12 meses.

Cabe destaque também para a MP n.º 948/20, que dispõe sobre “o cancelamento de serviços, de reservas e de eventos dos setores de turismo e cultura em razão do estado de calamidade pública”, enfatizando o prazo de doze meses, contado da data de encerramento do estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo n.º 6, de 2020 a remarcação dos serviços, das reservas e dos eventos cancelados.

Corroborando com tal entendimento, o CC no art. 740 dispõe sobre o direito a “rescindir o contrato de transporte antes de iniciada à viagem, sendo-lhe devida a restituição do valor da passagem, desde que feita à comunicação ao transportador em tempo de ser renegociada. ”

Enfim, o CDC disciplina acerca da vulnerabilidade do consumidor, que permanece nessa condição, independente de pandemia, no qual a flexibilização para equalizar consumidor e fornecedor pode ocorrer, em situações pontuais, como no caso acima acerca das passagens aéreas.

Ato contínuo, no caso de prestação de um serviço de forma integral ou parcial, impossibilitando a completude do que fora acordado, o fornecedor tem a possibilidade da excludente de responsabilidade, quando de acordo com o art. 14 do CDC, § 3°, II, for “a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros”.

Todos os instrumentos aqui exemplificados, traduzem essa pandemia não prevista legalmente, o que afasta uma possível responsabilização e não ocorrência de má prestação do serviço, demonstrando soluções na resolução de eventuais danos por falta de cumprimento, através de outras ferramentas previstas no CDC, como: reembolso, adiamento, ofertas, novas datas e se ajustando ao consumidor ou outras soluções acordadas.

 Isso serve para ambos não ficarem em prejuízo, em um momento de total delicadeza e enfraquecimento social, não desprezando o princípio da vulnerabilidade, mas exaltando o equilíbrio entre as partes.

 Por essa razão, a maior e melhor comemoração para o trigésimo aniversário do CDC é poder contribuir com a atenuação do infortúnio gerado pelo novo Coronavírus (COVID-19), sendo um instrumento capaz de minimizar, no seu âmbito de competência, as consequências inerentes a essa situação pandêmica que nos encontramos.

Este estudo, visou debater a incidência do novo Coronavírus no exercício do direito do consumidor, especialmente nas hipóteses de cláusulas e práticas abusivas. Obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, são incompatíveis com os princípios da função social do contrato e da boa-fé, desequilibrando o contrato consumerista.

Luma Cabral- Advogada Consumerista

BENFEITORIAS: O QUE SÃO E DE QUEM É A RESPONSABILIDADE

Você possui imóvel e pretende fazer renda com ele ou prefere alugar para morar?

Em qualquer um dos casos, garanto que está no local certo!

Aqui, trataremos com frequência, de forma simples e objetiva, sobre locações e todos os demais assuntos relacionados a imóveis, para que você possa tomar sempre a melhor decisão em relação ao seu patrimônio.

Vamos lá?

Quem já se viu com dúvidas sobre modificações simples ou complexas em imóvel objeto de locação? Quais são elas e quais delas são obrigação do proprietário e do inquilino? Essas e outras dúvidas, trataremos daqui em diante!

• O que são Benfeitorias?

Benfeitoria é toda obra realizada pelo homem na estrutura de uma coisa com o propósito de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. Nesse entendimento, concluímos que não existe benfeitoria natural, todas são artificiais e trabalhadas no corpo da coisa principal.

• Quais são essas Benfeitorias?

De acordo com o nosso código civil em seu artigo 96, as benfeitorias podem ser:

• Voluptuárias
• úteis 
• necessárias.

Calma, parece complexo, mas é simples!

Por outro lado, o art. 35 da Lei do Inquilinato faculta às partes que disponham de maneira diversa no contrato, podendo ajustar que as benfeitorias necessárias introduzidas pelo inquilino, ainda que não autorizadas pelo proprietário, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Quanto às voluptuárias, terá o inquilino o direito de levantá-las, desde que sua retirada não afete a estrutura e substância do imóvel (art. 36).

Por tais razões, é de suma relevância que o proprietário e o inquilino observem e compreendam o conteúdo do contrato de locação a ser firmado, pois na eventualidade da existência de cláusula expressa que contemple a renúncia do direito à indenização e retenção por benfeitorias, não haverá destino outro a não ser o seu cumprimento, pois é perfeitamente válida e eficaz entre as partes, não configurando nenhum abuso ou afronta à lei.

Espero que este artigo tenha sido esclarecedor.

Até a próxima!

Conheça o perfil profissional: https://www.instagram.com/marianamunozadvogada/

A MANUTENÇÃO PREDIAL E SUA IMPORTÂNCIA

Existem diversos tipos de edificações, tais como residenciais, comerciais e mistas, e, independente do tipo, os números dos acidentes por falhas de manutenção e uso são alarmantes e nos fazem refletir sobre a importância da manutenção predial ao longo da vida útil dos imóveis com a finalidade de mantermos a segurança e eficiência dos mesmos, mantendo a valorização do imóvel no mercado imobiliário.

Em um encontro do canal imobiliário de Francisco Egito, no aplicativo Youtube, o Engenheiro e Perito Gabriel Aguilar destacou que 66% dos acidentes em edificações são ocasionados por falhas de manutenção e uso e outros 34% oriundos de anomalias construtivas.

Exemplos simples de falhas de manutenção e uso que podem vir a gerar acidentes são, rachaduras e fissuras em pilares e vigas expondo as armaduras, vazamentos crônicos e rompimento de tubulações de água e esgoto, etc., os quais podem se transformar em grandes problemas se não houver uma ação rápida para a solução dessas falhas.

Segundo uma definição genérica, manutenção predial é um conjunto de procedimentos regulares e programados visando a conservação e a preservação da edificação e/ou condomínio com todas as suas unidades e áreas comuns, mantendo sua capacidade funcional e a segurança das instalações, de modo a garantir a integridade dos usuários.

Já a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), define através de sua Norma Brasileira (NBR) como intervenção realizada na edificação e seus sistemas, elementos ou componentes – ABNT NBR 5674:2012 – Gestão de manutenção.

Nessa norma se estabelece um conjunto de procedimentos regulados e programados, visando a conservação e preservação das edificações.

CLASSIFICAÇÃO DAS MANUTENÇÕES PREDIAIS

Essas manutenções prediais podem ser descritas ou classificadas como:

• Preventivas –manutenções que podemos nos antecipar aos problemas com inspeções periódicas em toda a edificação, conforme prevê o manual do proprietário, para que pequenos problemas não se tornem grandes ou crônicos;
• Corretivas – manutenções em danos já existentes, como os exemplos de falhas de manutenção, e que podemos repará-los sempre que identificados;
• Preditivas – manutenções onde realiza-se intervenções pontuais planejadas para analisar o desempenho de um sistema da edificação, para a detecção de qualquer tipo de falha.

Destaca-se que quando realizamos as manutenções preventivas e preditivas, reduzimos em torno de 30% a necessidade de manutenções corretivas, o que proporcionalmente reduz os custos, pois as corretivas requerem muitas vezes mão de obra especializada para a resolução dos danos. Além disso ao fazermos as manutenções preventivas e preditivas, estamos garantindo maior segurança e conforto aos seus usuários.

Vale também ressaltar a importância de que tais manutenções devem ser executadas por profissionais habilitados em engenharia ou arquitetura, juntamente com a elaboração da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), para que se tenha segurança de um serviço bem feito e também um mínimo de garantia de que as responsabilidades serão aplicadas a quem de direito em caso de acidentes.

Esses profissionais sempre farão um planejamento, auxiliando a gestão da edificação ou condomínio.

Lembrem-se que todas as construtoras ou incorporadoras, ao entregar os empreendimentos aos proprietários, são obrigadas a entregar também o manual de uso, operação e manutenção, conforme a ABNT NBR 14037:2011 e após o recebimento de sua edificação, o proprietário deve não somente seguir essa norma, como as demais normas destacadas abaixo:

• ABNT NBR 15575:2013 – Norma de desempenho;
• ABNT NBR 5674:2012 – Gestão de manutenção;
• ABNT NBR 16280:2015 – Gestão das reformas;
• ABNT NBR 16747:2020 – Inspeção predial.

A inspeção predial é a norma mais recente e é como um check-up periódico, que hoje é obrigatório por lei.

São diversos os sistemas que constituem uma edificação, porém, todos contemplados pelas NBR´s, onde qualquer profissional habilitado poderá se utilizar delas para executar toda e qualquer manutenção.

Portanto veirfica-se a manutenção predial e sua importância, recomendando-se aos proprietários de imóveis, seja de qual tipo de edificação for, que façam sua gestão e planos de manutenções para garantir o perfeito funcionamento e segurança de todos os sistemas da edificação, evitando que acidentes aconteçam, pois por mais que as Normas Técnicas Brasileiras não sejam leis, elas possuem força de Lei por meio do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, artigo 39) que estabelece  “vedação”, ou seja, é proibido em linhas gerais,  que o fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas, coloque no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro)”.

Fiquem atentos, pois históricos de acidentes ou aparentes falhas por falta de manutenção e uso podem desvalorizar e muito seus imóveis no mercado imobiliário.

Fica a dica e até breve!

Simone Carvalho – Engenheira Civil / Perita

O QUE É SEGURANÇA DO TRABALHO

Conceito de segurança do trabalho

A Segurança do Trabalho é o conjunto de medidas adotadas para minimizar os acidentes de trabalho, as doenças ocupacionais, bem como proteger a integridade e a capacidade de trabalho do funcionário, isso sem falar na melhoria no ambiente de trabalho e nas relações entre empregador e empregado.

Tudo isso é feito por meio de levantamentos técnicos, onde os profissionais responsáveis pela Segurança do Trabalho analisam a exposição dos trabalhadores no seu ambiente onde desenvolvem seu trabalho, reconhecendo os riscos que podem vir a ocasionar um acidente de trabalho ou levar a uma doença ocupacional.

Feito os levantamentos desenvolverão ações para prevenir acidentes e para maximizar a qualidade de vida.

As medidas adotadas para a Segurança do trabalho, são muito importantes nas empresas, pois demonstram cuidado pela qualidade de vida e mantêm um ambiente de trabalho saudável e seguro. Tudo isso influencia diretamente na produtividade e até na redução de custos como por exemplo diminuição do número de ações trabalhistas, pagamento de tratamento para o empregado acidentado ou nas faltas de empregados.

A Segurança do Trabalho, no Brasil, é definida por lei, isto é, há legislações específicas que regulamentam, bem como normas, leis complementares, portarias, decretos e convenções internacionais da Organização Internacional do Trabalho, reconhecidas pelo Brasil.

Desta forma, além de ser obrigatório é fundamental adotá-la por tudo que representa e pelo que a legislação prevê, é preciso conhecer todas as informações que a compõe.

Confira nos próximos itens mais detalhes.

Qual importância da saúde no trabalho?

A saúde ocupacional é uma importante estratégia não somente para garantir a saúde dos trabalhadores, mas também para contribuir positivamente para a produtividade, qualidade dos produtos, motivação e satisfação do trabalho e, portanto, para a melhoria geral na qualidade de vida dos indivíduos e da sociedade como um todo.

Além disso, há responsabilidades também no âmbito do poder público, que deve legislar e fiscalizar, bem como ao empregador, que deve cumprir com as normas estabelecidas em suas empresas, assim como ao colaborador, que precisa seguir as determinações.

Responsabilidades sobre a Segurança do Trabalho:

Cabe ao Poder público:

• Legislar sobre o tema;
• Adotar medidas necessárias à fiel observância dos preceitos legais e regulamentares sobre SSST (Secretaria de Segurança e Saúde no Trabalho);
• Impor penalidades cabíveis por descumprimento dos preceitos legais e regulamentares sobre SSST.

Cabe ao Empregador:

• Cumprir e fazer cumprir as disposições legais e regulamentares sobre segurança e medicina do trabalho;
• Elaborar ordens de serviços sobre segurança e saúde no trabalho, dando ciência aos empregados por comunicados, cartazes ou meios eletrônicos;
• Informar aos trabalhadores:
• Os riscos profissionais que possam originar-se nos locais de trabalho;
• Os meios para prevenir e limitar tais riscos e as medidas adotadas pela empresa;
• Os resultados dos exames médicos e de exames complementares de diagnóstico aos quais os próprios colaboradores forem submetidos;
• Os resultados das avaliações ambientais realizadas nos locais de trabalho.
• Permitir que representantes dos trabalhadores acompanhem a fiscalização dos preceitos legais e regulamentares sobre segurança e medicina do trabalho;
• Determinar procedimentos que devem ser adotados em caso de acidente ou doença relacionada ao trabalho.

Cabe ao Empregado

• Cumprir as disposições legais e regulamentares sobre segurança e saúde do trabalho, inclusive as ordens de serviço expedidas pelo empregador;
• Usar o EPI (equipamento de proteção individual) fornecido pelo empregador, e se responsabilizar pela guarda e o uso correto;
• Submeter-se aos exames médicos previstos nas NR’s (normas regulamentadoras);
• Colaborar com a empresa na aplicação das NR’s.

Conclusão:

O Técnico em Segurança do Trabalho além de reduzir as chances de acidentes, auxiliar na promoção da saúde ocupacional e também na redução dos riscos de incêndios, os profissionais desta área fazem com que as tarefas sejam realizadas de formas mais organizadas, elevando a produção e melhorando a qualidade do trabalho.

Elizabeth Garcia – Técnica em Segurança do Trabalho