Sempre tivemos a segurança ao optar pelo fiador, como garantia nas relações locatícias. Não é mesmo? Pois a certeza do recebimento do crédito, em eventual inadimplência do inquilino, era assegurado pelo patrimônio apresentado pelo fiador!
Quem nunca escutou ou falou aquela famosa frase: “não seja fiador nem da sua sombra!”?
Pois é, de fato ser fiador continua sendo algo delicado e, por isso, merece toda a nossa atenção e cuidado, no entanto, nosso foco aqui, não é trazer os perigos de ser fiador, mas sim de esclarecer sobre o perigo de acharmos que o fiador continua sendo uma excelente segurança locatícia em todos os aspectos e circunstâncias.
Então, vamos entender o que mudou!
Essa garantia locatícia merece cuidado, pois a fiança está protegida pela lei 8009/90, que diz que os bens de família serão impenhoráveis.
“Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”
De acordo com a lei 8009/90, em seu artigo Art. 3º, prevê que:
“A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”
Até junho de 2018, o inquilino que ficasse inadimplente colocava seu fiador na mais difícil situação, pois este poderia perder seu único bem, dito bem de família.
No entanto, em 12 de junho de 2018, a primeira turma do STF, ao apreciar o RE 605.709, trouxe novamente à tona o debate acerca inteligência da excludente legal, decidindo, por maioria de votos, pela impossibilidade de penhora do bem de família do fiador na locação comercial.
Dessa forma, o fiador que der em garantia, no contrato de locação comercial, seu único bem, que atenda as características descritas no artigo transcrito no início deste artigo, não poderá ser penhorado! Em linhas gerais, esse contrato estará desprovido de garantia e o proprietário, possivelmente encontrará dificuldades em receber eventual crédito.
Deste modo, quando optarem pelo fiador em locação comercial, é de suma importância pesquisar se este fiador possui mais de um imóvel, e mais ainda, faça constar no registro de imóveis o contrato de locação celebrado, sendo importante tanto para o proprietário como também para o inquilino.
O modelo mais clássico desse grupo é formado por um pai, uma mãe e seus filhos, o que se entende ser uma família biológica.
Entretanto, com a evolução da sociedade novas famílias passaram a ocupar lugar no ordenamento jurídico brasileiro, como por exemplo, a família monoparental, defendida pela Carta Magna;também a família por afinidade, que está amparada pelo princípio da dignidade da pessoa humana, conforme artigo 1°, III, também da CRFB/88.
Com a formação dessas famílias, surgiram mudanças significativas na base familiar. O sistema familiar que vigorava alguns anos atrás era o pátrio poder, porém nos dias de hoje o afeto define melhor a instituição familiar já que a Constituição Federal avançou ao igualar todos perante a lei, bem como trouxe o princípio de igualdade dos filhos, além de garantir o princípio da dignidade da pessoa humana.
A Família Multiparental ou Pluriparental
Com essas defesas constitucionais, se compôs também a família multiparental ou pluriparental, que na maioria das vezes é formada pela dissolução de uma união entre pai e mãe, onde, por exemplo, os filhos ficam sob a guarda da mãe que acaba se unindo com outro homem, podendo esse, assumir mais que o papel de padrasto, participando da criação de seus filhos e formando com eles laços afetivos, passando a deter responsabilidades, e obrigações, que lhe dão o direito se assim desejar, de requer na justiça o reconhecimento de paternidade socioafetiva.
Para que a paternidade socioafetiva seja aceita, só basta que seja provado à detenção de posse do estado de filho pelo pai por afinidade, fazendo assim com que a criança possa ser registrada com o nome de dois pais e uma mãe, ou até mesmo duas mães e um pai.
Para o reconhecimento da posse do estado de filho, deve se atentar a três elementos chaves, o primeiro é o tractatus, quando a prole é tratada e criada como se filho fosse; o segundo é o nominatio, quando o filho se apresenta com o nome da família; o terceiro elemento é o reputatio, que se trata da reputação auferida pela população.
Nestes termos, sendo provada a posse do estado de filho, o juiz declara a paternidade/maternidade socioafetiva, tendo essa declaração judicial efeito extunc, ou seja, seu efeito retroage ao momento que iniciou o vínculo de afetividade.
Dessa mesma forma acontece no reconhecimento da multiparentalidade, tendo em vista que essas famílias são formadas também por vínculos afetivos. Sendo certo que na família multiparental, esses vínculos afetivos são formados com mais de duas pessoas no enfoque de filiação.
O grande objetivo da família multiparental é a proteção não só da criança/adolescente, mas também a proteção legal das pessoas que desenvolveram uma relação socioafetiva como se pai ou mãe fossem, mesmo que já soubessem da verdade real biológica.
Neste víeis, a família multiparental põe em destaque o vínculo amoroso entre as partes, ressaltando que o vínculo biológico independente da vontade de seus membros, por essa questão, alguns pais biológicos não possuem o vínculo da afetividade com seus filhos, ficando o direito inerte, pois não possui a capacidade de controlar o sentimento pessoal de cada ser humano.
Assim, o vínculo socioafetivo se sobressai por acontecer de forma natural, porque se o terceiro não desejar esse tipo de vínculo, só basta que não crie laços com o menor.
Vale salientar, que juntamente com a família multiparental, a criança/adolescente também ganha o parentesco socioafetivo, sendo considerado o parentesco em linha reta infinitamente e já os parentes colaterais são considerados até o 4° grau, da mesma forma que é reconhecido o parentesco biológico.
Em suma, os dois tipos de filiação (biológica e afetiva), são importantes, tendo vista que cada um ocupa um lugar na vida de sua prole, fazendo com que assim seja detentor de todas as responsabilidades pelo menor, tais como a responsabilidade alimentar ou obrigação sucessória, e até mesmo a responsabilidade de educar, dar carinho e amor.
A multiparentalidade nas famílias atuais
O direito à liberdade trazido pelo artigo 227, da Constituição Federal, oferece a sociedade novas formas de constituição de um lar, possibilitando que seja reconhecida a família multiparental.
Destaca- se que o lar é o principal formador de vínculos afetivos, fazendo assim, com que o padrasto ou a madrasta se tornem como se pais fossem dos filhos de seus cônjuges ou companheiros.
Essa fenomenal filiação socioafetiva, criou espaço através da convivência entre esses membros no mesmo domicílio onde acabam construindo laços.
Vale destacar que muitas das vezes mesmo existindo a filiação socioafetiva, pode a criança ainda possuir também a figura biológica presente em sua vida, nada impedindo que através dos fatos e costumes vivenciados em sua morada, ela crie sentimentos íntimos e pessoais de filho com seu padrasto ou madrasta, prevalecendo assim à concomitância das duas figuras paternas ou maternas.
Também existem outras formas de surgir a multiparentalidade, como na concepção geneticamente assistida, na qual a maioria das vezes o processo de reprodução conta com mais de duas pessoas, fazendo com que qualquer uma dessas crie vínculo com a criança que nasceu por sua interferência.
Diante desses casos de filiação multiparental surgiram discussões acerca dos direitos sucessórios desses filhos.
Nesse víeis de decisões ímpares, o Supremo Tribunal Federal, através do Recurso Extraordinário 898.060, deu origem a Repercussão Geral de n°. 622, onde fixou a seguinte tese jurídica para aplicações a casos semelhantes: “A paternidade socioafetiva, declarada ou não em registro público, não impede o reconhecimento do vínculo de filiação concomitante baseado na origem biológica, com efeitos jurídicos próprios”.
O fundamento para o reconhecimento da multiparentalidade foi baseado em vários grandes princípios Constitucionais, como o mais importante desses é o da dignidade da pessoa humana, que deu ensejo para o princípio da igualdade de filhos, princípio da paternidade responsável e implicitamente para o direito a busca da felicidade.
Assim, por todo exposto, podemos observar que o reconhecimento jurídico da filiação multiparental foi um passo muito importante dado pela legislação brasileira, eis que o ordenamento jurídico acompanhou a evolução da sociedade.
Rosiane Augusta da Silva Marcelino – Advogada OAB/RJ 223.402
Em razão da situação crítica de isolamento social face à pandemia que atinge o mundo, recorrer a compras pela internettem se tornado uma alternativa cada vez mais comum e crescente entre os consumidores. Porém, muitos são os desafios enfrentados pelos usuários e o principal deles tem sido a demora no recebimento de produtos adquiridos pela internet, tornando-se uma realidade que se agravou no país recentemente.
As vendas pela internet dispararam neste ano em meio ao covid-19 e as reclamações sobre o assunto também. Comprar pela internet é fácil, mas receber o produto é difícil. A demora ou a não entrega do produto ainda é o principal problema enfrentado por consumidores do comércio eletrônico.
Inclusive, o Procon-RJ abriu uma investigação preliminar contra a Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos (Correios) por diversos atrasos e problemas nas encomendas feitas entre 27 de fevereiro e 15 de maio no Rio de Janeiro. Entre as 305 ocorrências durante o período, estão reclamações sobre produtos não entregues, extraviados ou avariados, cobrança indevida e qualidade de atendimento.
O exemplo dos Correios é apenas um, entre as diversas empresas que trabalham na logística de entregas de produtos comprados de maneira online. As demais empresas alegam dificuldades por causa da pandemia para justificar os atrasos e, na maioria das vezes, remarcam para meses depois. Uma prática comum, tem sido negarem o pedido de cancelamento, justificando que o produto está na transportadora. Por essa razão, consumidores ficam meses sem o produto e sem o dinheiro de volta.
Contudo, como é sabido no mercado de consumo, em toda compra o fornecedor deve informar o prazo de entrega na oferta ou publicidade do produto, que deverá ser cumprido, sob pena de violação contratual e do Código de Defesa do Consumidor.
O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) não estipula um prazo máximo para o produto ser entregue, contudo estabelece o direito à informação. Antes da conclusão da compra, a loja on-line é obrigada a informar a previsão de entrega. O site deve fixar data para a entrega do produto e, no estado de São Paulo por exemplo, o consumidor tem o direito de escolher inclusive o turno que irá receber sua encomenda, de acordo com o Procon-SP.
O ponto chave dessa questão é que o atraso na entrega de produto caracteriza descumprimento de oferta por parte do fornecedor, de acordo com os termos do artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Nesse tipo de situação, o consumidor terá três opções: exigir o cumprimento forçado da entrega, aceitar outro produto equivalente ou desistir da compra e ser restituído integralmente do valor pago, acrescido de correção monetária, incluindo o frete, podendo pleitear eventual indenização pelos danos sofridos decorrentes da demora.
Imperioso ressaltar, que eventuais problemas de logística causados atualmente pela Covid-19 podem ser considerados na análise do caso concreto, sendo necessário na hipótese de compra durante a pandemia que a empresa fornecedora — ciente dos problemas existentes — informe e seja muito clara quanto ao prazo de entrega ao consumidor no momento da compra, não se podendo justificar o atraso pura e simplesmente pela pandemia instalada.
Nas situações de atraso, o recomendado é que o consumidor mantenha diálogo com o fornecedor, preferencialmente por escrito, para que as conversas e os comprovantes sejam guardados (fazendo provas), caso seja necessário acionar o Poder Judiciário.
Além disso, durante as tratativas, o consumidor pode conceder um prazo razoável para que o fornecedor resolva o problema, a mais do que já foi combinado no momento da compra, com o prevalecimento da transparência e boa-fé contratual entre as partes, sendo totalmente válida a tentativa de solução do caso na via extrajudicial, ao menos inicialmente.
Nesse sentido, cabe esclarecer que o atraso jamais pode se justificar pelo advento da Covid-19 se a empresa já se encontrava em mora no cumprimento do contrato. Uma vez caracterizado o atraso na entrega do produto de acordo com a previsão contratual, a superveniência do caos instalado no país pela doença não servirá para exonerar a responsabilidade do fornecedor, podendo-se invocar, inclusive, o artigo 399 do Código Civil, que assim diz, em linhas gerais, que o devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, mesmo que essa impossibilidade resulte do fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso, ressalvando se comprovar que não teve culpa, por exemplo.
Em contrapartida, esgotadas todas as tentativas de solução do caso na via extrajudicial, poderá o consumidor recorrer ao Judiciário para melhor salvaguarda dos seus direitos, sendo inúmeras as ações sobre a matéria nos juizados, número esse que tendem a crescer diante da pandemia e deve ser analisado com cuidado a cada caso.
O fato é que não pode o consumidor aguardar ad eternum o produto por ele adquirido através de compra pela internet e conviver longamente com o descaso do fornecedor que responde, sim, pela transportadora contratada para entrega da mercadoria, partir do momento que terceiriza o serviço para conclusão do contrato.
Diante destas considerações, observada e caracterizada a falha na prestação dos serviços por parte da empresa, por força dos artigos 12 e 18 do CDC, a obrigação de indenizar pelo dano moral pode surgir de forma incontestável, não se podendo considerar um aborrecimento ou mero transtorno suportável, decorrente de imprevistos do dia a dia, mas, sim, inegável ofensa e abalo à esfera intima do consumidor, notadamente quando se considera a natureza do produto envolvido.
Inclusive, cabe utilizar nestas situações, a Teoria do Desvio Produtivo, que foi recentemente introduzida em nossa Doutrina e Jurisprudência, de autoria do advogado Marcos Dessaune. A tese, que vem sendo utilizada pelo Superior Tribunal de Justiça, reconhece danos morais pelo tempo que o cliente desperdiça para solucionar problemas gerados por maus fornecedores, já tendo sido aplicada em muitos casos concretos, como se vê no processo de nº 0000899-88.2017.8.19.0004:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDOS CUMULADOS DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DE CANCELAMENTO DE DÉBITO. FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. TOI. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. Cobrança baseada em Termo de Ocorrência de Irregularidade (TOI), em virtude de suposta irregularidade no medidor. Precedente decisão, que inverteu o ônus da prova, e contra a qual não se insurgiu a concessionária ré, ora apelante. Preclusão. Ré, que peticionou no sentido de não ter mais provas por produzir. Aplicação do inciso II, do art. 373, do Código de Processo Civil, de 2015. Caracterizada a falha na prestação do serviço. Ilegalidade da aludida cobrança. Aplicação da Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor, segundo a qual o fato de o consumidor ser exposto à perda de tempo na tentativa de solucionar amigavelmente um problema causado pelo fornecedor de serviço, e apenas posteriormente descobrir que só obterá uma solução pela via judicial, consiste em lesão extrapatrimonial. Manutenção da verba compensatória, segundo os princípios constitucionais da proporcionalidade e da razoabilidade, consoante a súmula nº 343, deste TJRJ. Precedentes jurisprudenciais. Fixação dos honorários recursais. Inteligência do § 11, do art. 85, do CPC. Recurso a que se nega provimento. APELAÇÃO 0000899-88.2017.8.19.0004.
CONCLUSÃO
Uma ação bem elaborada e provas robustas têm sido suficientes para obter êxito nos tribunais do país, sendo válida e de extrema importância a tentativa ao menos de reparar os danos sofridos pelos consumidores que se frustram no recebimento do produto, apesar do pagamento regular da compra.
Por fim, com a finalidade não só de ajudar o consumidor, mas de fornecer essa fonte de auxílio, se esclarece que toda denúncia respeito desse assunto pode ser feita no PROCON de cada estado. A partir da reclamação, a entidade de defesa do consumidor envia uma correspondência para a empresa, que tem até dez dias para demonstrar que realizou a entrega.
Além disso, o consumidor, que comprar pela internet, também pode fazer sua reclamação no site reclame aqui (https://www.reclameaqui.com.br/). Reclame Aqui é um site brasileiro de reclamações contra empresas sobre atendimento, compra, venda, produtos e serviços. Sob o controle da holding Óbvio Brasil, o site oferece serviços gratuitos, tanto para os consumidores postarem suas reclamações quanto para as empresas responderem a elas, o que pode inclusive servir de meio de prova judicial, caso o imbróglio não seja acertado administrativamente.
Luma Cabral- Advogada Consumerista
Luma Cabra- Advogada Consumerista Pós graduada em Direito Tributário
Sabemos que a valorização de imóveis é um quesito muito importante no momento de negociar a venda desse tipo de empreendimento. Então, antes de bater o martelo e comprar um bem é importante observar cada detalhe do imóvel para verificar se ele está mesmo dentro dos padrões de qualidade que foram prometidos no momento da negociação.
Quando compramos um imóvel na planta, direto de uma construtora, a entrega das chaves desse imóvel é vinculada a uma vistoria agendada previamente com a construtora, onde após concluída, gerará um laudo técnico descritivo e/ou fotográfico que constará no termo de entrega das chaves elaborado pela construtora.
Essa vistoria não é obrigada por lei porém já virou praxe, tanto que consta no contrato de compra e venda.
Essa vistoria é feita para que o proprietário do imóvel possa verificar se todos os itens do memorial descritivo de construção do imóvel, foram entregues e de acordo com o descrito no documento.
Essa é uma etapa que se faz importante, pois quaisquer vícios construtivos de uma edificação poderão ser identificados e corrigidos previamente a utilização da mesma, evitando desgastes posteriores com a construtora e assim evitar que a mesma alegue que o vício ou problema ocorreu após o uso do imóvel.
Essa vistoria não é um processo complexo e pode ser efetuada pelo próprio comprador seguindo algumas dicas que daremos a seguir, porém, envolver um profissional especializado com formação em engenharia ou arquitetura pode lhe garantir maior atenção e eficiência.
O custo desses profissionais para uma vistoria de recebimento de imóvel em média varia entre R$ 80,00 (oitenta reais) e R$ 200,00 (duzentos reais) por hora, dependendo da metragem a ser vistoriada e do nível de detalhe que exige o imóvel, durando em média de 50 minutos a duas horas.
Em caso de imóveis de luxo, onde normalmente o profissional especializado acompanha o processo do início ao fim, conferindo a execução dos consertos, o valor pode variar de R$ 300,00 (trezentos reais) a R$2.000,00 (dois mil reais).
Fonte da imagem: site vistoria simples
Caso decida fazer você mesmo a vistoria, precisará de:
Cópia do memorial descritivo (documento que elenca tudo o que o imóvel deve ter entregue pela construtora na hora da compra na planta)
Fita métrica ou trena
Régua de nível de alumínio
Balde
Bolinha de gude
Esquadro
Espelho
Lâmpadas e soquete de 110 e 220 v
Máquina fotográfica
Cabo de vassoura com uma borracha na ponta (para bater no piso de leve)
Carregador de celular (ou outro aparelho elétrico pequeno)
Não importa o padrão de acabamento e a metragem do imóvel, os pontos a serem observados na vistoria, são sempre os mesmos e os critérios para vícios ocultos e aparentes são iguais.
Só haverão outros pontos a checar, caso tenha investido em revestimentos comprados à parte e que a construtora tenha aceitado instalar. Registre todos os problemas.
Antes de partir para a vistoria, faça um checklist dos itens prometidos no memorial descritivo do imóvel e ao realizar a vistoria verifique tudo o que listou.
1. Avalie se a pintura está bem-feita, ou seja, se não existem manchas ou partes descascadas.
2. Veja se as especificações e marcas dos acabamentos colocados são iguais às prometidas.
3. Fotografe cada detalhe duvidoso para usar como prova do estado do imóvel.
4. Com uma trena, meça todo o apartamento. Como o preço é calculado de acordo com as medidas apontadas no memorial descritivo, qualquer diferença na metragem caracteriza vício e pode resultar em indenização, de acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).
Na Elétrica
5. Veja se interruptores, tomadas, pontos de luz, de telefone e de antena de TV estão nos locais corretos.
6. Todos os circuitos estão indicados no quadro de luz?
7. Com um carregador de celular, confira o funcionamento das tomadas.
8. Note se elas estão devidamente identificadas. Use um soquete e uma lâmpada de 220 v: se a intensidade da luz for fraca, é sinal de que a tomada é 110 v. Se estiver normal, é 220 v. Também vale usar um abajur.
9. Teste pontos de luz e interruptores com uma lâmpada.
10. Os interruptores paralelos trabalham em parceria?
11. Verifique a campainha.
12. Se o apartamento ainda não tiver energia quando for vistoriá-lo, mencione isso no termo. E proponha uma nova visita para conferir os itens anteriores.
Na Hidráulica
13. As torneiras e os ralos especificados no projeto foram entregues?
14. Abra todas as torneiras para ver se estão funcionando e se a água escoa corretamente – um ponto do qual quase não sai água pode indicar problemas na tubulação.
15. Se tiver aquecimento nas pias (do banheiro e/ou da cozinha), cheque se a água aquece bem.
16. Quando as torneiras estiverem abertas, olhe sob a pia ou a bancada: existe algum gotejamento no sifão ou nos flexíveis dos metais?
17. Aperte a válvula de descarga dos vasos sanitários, reparando na pressão e na quantidade de água e também em possíveis vazamentos.
18. Acione todas as torneiras e descargas ao mesmo tempo para verificar a pressão da água. Se estiver baixa, questione o técnico que acompanha a vistoria.
19. Nos ambientes com ralo, confira o caimento do piso: use um balde para despejar água no chão e observe se ela corre para o ralo. Ao testar espaços maiores, como uma varanda, pode-se lançar mão de uma mangueira. Segundo Ricardo Gomes, arquiteto da Direcional Engenharia, somente terraços e áreas planejadas para ter chuveiro são obrigados a contar com ralos. Mas se foi prometido que outros cômodos os teriam, cobre da construtora!
20. Veja se os registros estão funcionando.
21. Os metais não podem ter riscos ou manchas.
Nas Paredes e Revestimentos
22. Apoie um esquadro nas quinas das paredes (aquelas que formam 90 graus) para avaliar se as superfícies estão retas: os lados devem encaixar direitinho.
23. A massa corrida está bem nivelada? Observe as paredes contra a luz, com base nos cantos: se a textura e a cor da pintura forem homogêneas, está tudo certo.
24. Caso as paredes internas sejam de drywall (gesso acartonado), veja se as placas estão alinhadas e examine os cantos em busca de eventuais trincas.
25. Em áreas úmidas com divisórias de drywall, é impossível saber se foram usadas as placas adequadas – as verdes –, pois o acabamento já as terá ocultado. Só o tempo para eliminar a dúvida.
26. Preste atenção nas paredes com revestimento cerâmico: alguma peça tem manchas ou trincas?
27. Bata de leve nas placas para descobrir se foram bem assentadas: caso o som seja oco, elas correm o risco de se desprender. Solicite que o assentamento seja refeito.
28. Não deixe de conferir o rejuntamento, observando se foi bem preenchido e se está limpo e livre de manchas.
Nas Esquadrias, Janelas e Portas
29. Observe se as persianas e venezianas abrem e fecham bem.
30. Em geral, esses componentes são de alumínio, por isso não enferrujam – mas podem riscar, por isso, atenção! Caso sejam pintados, verifique se a cobertura da tinta está perfeita.
31. Cheque se janelas e portas se movimentam de forma adequada e sem ruídos – e se podem ser fechadas delicadamente.
32. Caso as portas sejam de madeira, avalie se o verniz ou a tinta foram bem aplicados.
33. Com o auxílio de um espelho, verifique se o topo e a base das portas estão pintados.
34. Olhe o acabamento no encontro da guarnição com a superfície pintada.
35. Não se esqueça de testar as fechaduras pelos lados de dentro e de fora de cada cômodo.
36. Previna-se de infiltrações checando se as janelas estão bem vedadas – elas não podem deixar passar o vento. Na junção com a parede, existe uma vedação (geralmente de poliuretano), que, se apresentar emendas, será um convite à entrada da chuva.
37. Veja se os vidros não têm rachaduras. A massa de vidraceiro está bem colocada e seca? Isso impede a infiltração da água da chuva.
38. Maçanetas: caso elas integrem o memorial descritivo, note se foram instaladas corretamente e se não sofreram arranhões ou manchas provocados por produtos de limpeza inadequados.
39. Bata de leve em portas, armários, batentes e outros elementos de madeira. Se cair pó, pode ser sinal de cupins ou brocas. Questione o técnico e registre o problema no termo de vistoria.
No Piso e Contrapiso
40. Cheque o contrapiso: um desnível de 3 cm já prejudica a colocação do piso. Use uma régua de nível de 1 ou 2 m de comprimento ou uma versão menor apoiada em um cabo de vassoura – assim você consegue medir uma área maior. Uma bolinha de gude também ajuda a perceber diferenças.
41. Confira soleiras e baguetes, aqueles acabamentos na transição de um piso para outro. Elas precisam estar niveladas para não haver degraus quando o piso for assentado.
42. Há piso de madeira? Repare na calafetação (massa de rejuntamento). Caso ela se solte conforme você pisa, precisará ser refeita.
Outros
43. Olhe para cima: se o forro for de gesso e apresentar manchas ou umidade, é sinal claro de vazamento.
44. Cheque se a distribuição das vagas de garagem é igual à prometida e se nada atrapalha seu veículo.
Encontrando diferença do memorial descritivo com o que foi realizado ou qualquer defeito, falha ou vício construtivo, devem constar no laudo de vistoria para que os devidos consertos e correções sejam efetuados pela construtora sem custo ao proprietário.
Fica a dica!
Caso tenham dúvidas sobre a matéria e queiram mais informações é só nos contatar, teremos prazer em respondê-los!
Com a chegada do novo ano, sabemos dos pagamentos obrigatórios de alguns impostos.
O IPTU, por exemplo, tem os seus carnês enviados para as residências das pessoas logo nos primeiros meses do ano, ou, até mesmo, nos últimos dias do ano antecessor, sendo muito comum encontrar questionamentos sobre a exatidão do valor indicado pelo fisco municipal ou distrital como devido a título de imposto, já que alguns contribuintes costumam entender pela existência de excessos no montante cobrado.
Em razão disso estamos aqui para compreender melhor uma das formas capazes de reduzir o valor exigido pelo Município.
De início é importante termos em mente a forma utilizada pelo Município para calcular o valor que será cobrado a título de IPTU, para este imposto, é uma relação entre a base de cálculo e a alíquota.
BASE DE CÁLUCLO E ALÍQUOTA
A base de cálculo é formada pelo valor venal do imóvel
No Município do Rio de Janeiro, se considera unidade imobiliária a edificação mais a área ou fração ideal do terreno a ela vinculada, sendo o valor venal apurado levando em conta a localização, a área, a característica e a destinação da construção, os preços correntes das alienações de imóveis no mercado imobiliário, a situação do imóvel em relação aos equipamentos urbanos existentes no logradouro, a declaração do contribuinte, desde que ratificada pelo fisco, ressalvada a possibilidade de revisão se comprovada a existência de erro e outros dados que eventualmente venham a ser tecnicamente reconhecidos, nos termos do art. 63, §1º e §2º, alíneas 1, 2, 3, 4 e 5 da lei municipal n.º 691/84 – Código Tributário do Município do Rio de Janeiro.
Já no que diz respeito a alíquota, no Município do Rio de Janeiro, será de 1% do valor venal do imóvel quando se tratar de imóveis residenciais, de 3% do valor venal do imóvel em caso de terrenos e áreas não construídas, ou ainda, de 2,5% do valor venal do imóvel na hipótese de imóveis comerciais, de comum acordo com o art. 67, inciso I, alínea 1 e 2 e inciso II da lei municipal n.º 691/84 – Código Tributário do Município do Rio de Janeiro.
Nesse viés, chama atenção o fato de não haver na Constituição ou no Código Tributário Nacional qualquer tipo de limitação as alíquotas máximas ou mínimas a serem fixadas a título de IPTU.
As leis municipais e distritais podem estabelecê-las com quase total liberdade e autonomia, devendo, no entanto, observar os princípios constitucionais, em especial à vedação ao confisco, que é o que afasta a chance de se utilizar tributos com efeito de confisco, na forma do art. 150, inciso IV da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 – CRFB/88.
Visto isso, merece ser pontuado, que numa primeira impressão até pode nos fazer acreditar que não é permitido ao contribuinte participar da apuração do quantum devido a título de IPTU, uma vez que se trata de um imposto cujo lançamento se dá de ofício, ou seja, o Município ou o Distrito Federal já possuem um cadastro imobiliário dos imóveis situados dentro de seu espaço geográfico e com base nisso notificam os contribuintes para efetuarem o pagamento deste tributo através do envio do carnê. Nesse sentido foi editada a súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça – STJ.
Foto do pôr do sol no bairro da Urca no Município do Rio de Janeiro – RJ
Porém, isso não é verdade, posto que, havendo discordância do contribuinte quanto ao montante cobrado em razão desse imposto, o mesmo pode se insurgir lançando mão de uma impugnação administrativa do valor venal para fins de apuração da base de cálculo do IPTU, o que, no Município do Rio de Janeiro pode ser feito em um prazo de até 60 dias contados da data do lançamento do imposto, nos termos do art. 27, inciso IV, do decreto municipal n.º 14.602/1996.
Vale mencionar, que no Município do Rio de Janeiro, o lançamento do IPTU se dará na data da publicação no diário oficial da notificação da emissão do ato constatado, conforme art. 68, da lei municipal n.º 691/84 – Código Tributário do Município do Rio de Janeiro.
Com efeito, sabemos que o contribuinte que pretende se valer desse meio de impugnação deverá fazer prova de suas alegações, havendo, no caso do Município do Rio de Janeiro, previsão legal específica sobre isso no art. 35 do Decreto Municipal n.º 14.602/1996, o que atrai a obrigatoriedade de anexar a sua peça um laudo de avaliação em até 45 dias após a data de abertura do processo de impugnação, na forma do art. 27, inciso III do decreto citado, sob pena, de não o fazendo, ser intimado para cumprir a lei, e na insistência, ver a sua impugnação chegar ao final sem que se tenha o exame do que é questionado em razão da ausência desse documento, nos termos do art. 116, §4º desse mesmo diploma legal.
Nesse cenário, é de se fazer constar uma ressalva de notável importância, é que a revisão do valor venal do imóvel em verdade é uma faca de dois gumes, ou seja, revisado o valor venal do imóvel que é utilizado como base de cálculo para fins de apuração da importância a ser paga a título de IPTU, tal instrumento poderá dar azo a redução do montante cobrado mas também tem a capacidade de gerar o aumento desse valor, a depender da variação que a revisão irá causar no valor venal do imóvel, se para mais ou para menos, o que só reforça a ímpar relevância de uma análise técnica a ser realizada antes da apresentação da impugnação como meio apto a constatar o teórico excesso da cobrança em razão do suposto superávit do valor venal aferido pelo Município ou pelo Distrito Federal.
Outra observação importante revela-se no fato de que neste texto tomamos como exemplo o Município do Rio de Janeiro, contudo, a impugnação ao valor venal para fins de apuração da base de cálculo do IPTU pode ser feita em qualquer um dos 5.570 Municípios existentes no Brasil, bem como, no Distrito Federal, devendo ser observada a lei que regulamenta o processo administrativo em cada um desses Municípios e no Distrito Federal.
Em linhas finais, cumpre anotar que em caso de insucesso na tentativa administrativa feita pelo contribuinte junto ao Município ou ao Distrito Federal, seja em função do descumprimento de um requisito necessário ao seu pedido ou pelo entendimento da administração pública de negar razão ao pleito, poderá o mesmo ingressar judicialmente para ver tutelado o seu direito.
Cumpre acrescentar, que apesar de não ser recomendável, é prescindível o requerimento administrativo a ser feito pelo contribuinte antes de ingressar judicialmente, podendo, se desejar, acionar diretamente o judiciário em razão do que anota o art. 5º, inciso XXXV da CRFB/88, que dispõe sobre o princípio da inafastabilidade do poder judiciário.
Em vista disso, resta claro que a revisão do valor venal do imóvel é um instrumento legal colocado à disposição do contribuinte para que o mesmo possa combater as cobranças de IPTU consideradas excessivas, buscando a diminuição do montante lançado, devendo, no entanto, manusear essa ferramenta corretamente a fim de ter a sua pretensão acolhida, sendo recomendável a participação de um advogado especialista em Direito Tributário, bem como, de um engenheiro, a fim de buscar uma melhor argumentação e embasamento técnico sobre o assunto.
Lucas de Oliveira Nogueira
Advogado Especialista em Direito – Tributário pela FGV.
As Normas Regulamentadoras, conhecidas como NR’s, são regulamentos e requisitos relacionados à segurança e à medicina do trabalho e são obrigatórias para as empresas privadas e públicas, bem como para órgãos governamentais que empreguem profissionais regidos pela CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), ou mais popularmente falando, com carteira assinada
A Portaria nº 3.214 do ano de 1978, aprovou 28 Normas Regulamentadoras, de lá para cá, esse número cresceu e hoje temos 37 NR’s aprovadas e sancionadas pelo Ministério do Trabalho e Emprego.
Qual o objetivo das Normas Regulamentadoras?
As Normas Regulamentadoras tem por objetivo estabelecer regras que irão conduzir o trabalho dos funcionários da melhor forma, garantindo a integridade dos trabalhadores, criando ambientes mais seguros para desenvolvimento de sua função.
Qual a importância das Normas Regulamentadoras?
As Normas Regulamentadoras são importantes para os colaboradores da empresa e também para o empregador, pois protegem os dois lados de uma empresa, tanto empregador quanto empregado.
Em todo local de trabalho, é sabido que existem funções ou mesmo trabalhos que durante o seu desenvolvimento podem causar acidentes aos trabalhadores que podem trazer uma série de consequências ruins para a empresa, tais como:
Piora a imagem do negócio;
Problemas no clima organizacional;
Afastamento de funcionários por problemas de saúde;
Custos com contratação de funcionários temporários para substituir possíveis acidentados;
Ocorrência de processos judiciais trabalhistas.
Abaixo listamos as 37 NR’s que estão devidamente aprovadas e sancionadas pelo Ministério do Trabalho e Emprego:
Quando estamos diante de uma negociação imobiliária como uma venda e compra de imóvel, diversos são os fatores que influenciam na negociação, e a escolha do regime de bens feito no momento do casamento, é um deles.
O que trataremos aqui, é a influência do regime de bens escolhido no momento do casamento e os efeitos na venda e compra de algum imóvel.
Conforme dito no artigo anterior [A ESCOLHA DO REGIME DE BENS], independente de casamento ou união estável, quando um casal resolve se unir, seja através de um casamento ou simplesmente morarem juntos, estão sujeitos as regras de um regime de bens, que traz consequências quando no momento de negociações imobiliárias.
Uma vez definido o regime de casamento, se define também como se dará a relação do patrimônio do casal, seja com o patrimônio que já possuíam antes do matrimônio ou naquele adquirido, por um ou por ambos, na constância do casamento, bem como definirá como será a administração do patrimônio.
Frise-se que nas linhas abaixo, só falaremos de imóveis, porém temos que deixar bem claro que o patrimônio do casal é formado pelos bens que adquiriram antes ou durante o casamento, que podem ser mais que imóveis, e que podem ou não ser divididos pelo casal no momento de uma separação, divórcio ou morte, cabendo a cada cônjuge, no momento da partilha, de acordo com o regime de bens escolhido.
Regime de bens e como funciona no momento de compra e venda de imóvel
COMUNHÃO PARCIAL DE BENS – neste regime de bens, que é o mais comum, como só se partilham os imóveis que foram adquiridos na constância do casamento ou união estável, é necessária autorização por escrito no momento da alienação, bem como a alienação terá que ser com a assinatura dos dois cônjuges.
Se existir imóvel, que um dos cônjuges receba como herança durante o casamento, como o referido imóvel será somente daquele que o receber, no momento em que se alienar esse imóvel, não necessita a autorização do outro cônjuge, porém precisa que a alienação seja assinada por ambos os cônjuges.
COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS – neste regime de bens, como todos os imóveis que possuíam antes do matrimônio de comunicam, ressalvando se existir alguma clausula de incomunicabilidade em imóveis herdados ou doados, além da autorização expressa para a alienação do imóvel, se faz necessário que a outorga para a venda do imóvel tenha a assinatura de ambos os cônjuges.
SEPARAÇÃO TOTAL DE BENS – neste regime de bens como os imóveis adquiridos antes ou durante o casamento, são de quem os adquiriu, ou seja, os imóveis continuam sendo exclusivamente de quem os adquiriu, não de faz obrigatória a autorização expressa para uma negociação imobiliária, o proprietário pode fazer sozinho essa alienação.
PARTICIPAÇÃO FINAL NOS AQUESTOS – neste regime de bens, como os imóveis anteriores ao casamento e os que foram adquiridos na constância do casamento, não se misturam, porém se a união termina, seja por um divórcio, separação ou morte, os bens que foram adquiridos na constância do casamento passarão a ser comum do casal, além da autorização expressa no momento de uma negociação imobiliária, também deverá ser negociado com a assinatura de ambos os cônjuges.
Conclusão
As partes envolvidas em negociações imobiliárias, deverão sempre ter um grande conhecimento sobre os tipos de regimes de bens e principalmente qual o regime de bens que os proprietários do imóvel escolheram no momento do casamento.
Isso porque, a necessidade ou não da autorização do cônjuge no momento da alienação de um imóvel, bem como a necessidade da assinatura em conjunto, constitui uma forma de garantir a segurança daquela negociação imobiliária.
Fato é que, caso a lei não seja cumprida e inexista a autorização expressa ou assinatura em conjunto, quando requerido, essa negociação imobiliária pode ser anulada, através de procedimento próprio.
Logo, conhecer as peculiaridades dos regimes de bens e seus efeitos nas negociações imobiliárias é de suma importância e relevância no memento que a negociação estiver em curso.
Por fim vale lembrar que as regras que são aplicadas no caso de negociações imobiliárias para alienação de imóvel de uma pessoa casada, valem para quando se falar em dar como garantia o imóvel de um casal.
Saiba o que é e como funciona o direito de preferência nas locações imobiliárias.
Muitas vezes o proprietário de imóvel decide vender o seu bem e começa o ofertá-lo aos 4 ventos, esquecendo do direito de preferência.
Saiba que essa falta grave pode custar o desfazimento da compra e venda, e pior, a pessoa que comprou ainda pode processá-lo por perdas e danos.
Olha que prejuízo!
Então saiba o que é e como funciona o direito de preferência para não ser vítima da falta de informação.
O direito de preferência está previsto na lei 8.245/91, artigos 27 ao 34.
Na relação de locação, o proprietário cede por contrato a posse do bem ao inquilino, não havendo nenhuma restrição quanto ao domínio ou propriedade. Por essa razão, pode o proprietário vender, prometer vender ou dar em pagamento o imóvel locado, mesmo que o prazo do contrato de locação não tenha expirado.
No entanto, é preciso ficar atento as regras para exercer esse direito. A lei garante o inquilino o direito de preferência nessa aquisição em igualdade de condições com terceiros, não podendo este se valer de qualquer recurso para inibir a venda do bem.
Para isso, a lei é clara quando diz que a comunicação ao inquilino deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Em contra partida, o direito do inquilino de exercer seu direito de preferência caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (trinta dias). Lembrando que o silêncio é tido como a negativa da proposta, podendo o proprietário negociar com terceiros.
Proprietário, atenção!
Em caso de redução no valor de compra, ou qualquer outra mudança nas condições de venda, é necessário ofertar ao inquilino nova preferência de aquisição, pois possui igualdade de condições com terceiros.
Na possibilidade do imóvel ter sido vendido à terceiros, tendo o inquilino exercido o seu direito de preferência, poderá o adquirente (terceiro/comprador) rescindir o contrato de locação, sendo assegurado ao locatário o direito de se socorrer da cláusula de prevê multa em face do antigo proprietário.
Outra observação, pois, já vi em alguns contratos de locação, é inserir uma cláusula de renúncia do direito de preferência antecipadamente do inquilino, saiba que ela é NULA!
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo inquilino, e posterior desistência do negócio pelo proprietário, acarreta, a este, a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes (valores que deixou de ganhar)
Existem outras regras para o direito de preferência, então vamos analisar o quadro abaixo que será mais simples identificar todas as situações a forma correta de proceder.
N°
Quadro de resumo – Direito de preferência e suas regras
1
O inquilino deverá ser comunicado da venda do imóvel e a notificação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
2
Prazo do inquilino de exercer seu direito de preferência caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias
3
Em caso de mudança nas condições de venda, é necessário ofertar ao inquilino nova preferência de aquisição, pois possui igualdade de condições com terceiros.
4
Na possibilidade do imóvel ter sido vendido à terceiros, tendo o locatário exercido o seu direito de preferência, poderá o adquirente (terceiro) rescindir o contrato de locação, sendo assegurado ao inquilino o direito de se socorrer da cláusula de prevê multa em face do proprietário.
5
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo inquilino, e posterior desistência do negócio pelo proprietário acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes (valores que deixou de ganhar)
6
Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
7
Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
8
O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência supracitados não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
09
O inquilino preterido no seu direito de preferência poderá mover ação judicial em face do alienante (proprietário) as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel
10
Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do inquilino
Você pode não ter pensado nisso, mas muitas vezes as pessoas se relacionam e vivem intensamente sem pensar qual o tipo de relação que possuem.
Nos dias atuais, tem sido uma grande tarefa do judiciário para diferenciar os relacionamentos, por isso, a seguir vamos esclarecer alguns pontos importantíssimos para você saber se a sua relação é namoro ou união estável e entender a diferença.
Antigamente existia somente uma forma de namoro, era extremamente restrito e muitas vezes os pais que planejavam o relacionamento do casal, que só namoravam sentados no sofá da sala, seus passeios só eram permitidos com a companhia de um familiar e não se ouvia falar em relação sexual antes do casamento.
Hoje em dia os casais de namorados passam a noite juntos, viajam juntos e pode ocorrer relação sexual no primeiro encontro, com toda essa mudança social, o ordenamento jurídico começou diferenciar o namoro simples do namoro qualificado.
A diferença dos “namoros”
O namoro simples se enquadra em um relacionamento aberto, sem qualquer compromisso.
Já o namoro qualificado possui além da evolução do afeto, alguns aspectos como: a maioridade e capacidade das partes, fidelidade recíproca, publicidade, a solidez, a convivência contínua e duradoura, além da principal característica que é a ausência da affectiomaritalis, que significa que não há a vontade de constituir família naquele momento.
Dada as características do namoro qualificado, muitas pessoas podem se questionar sobre o que seria a união estável, eis que os dois institutos são bem confundidos atualmente.
A união estável foi equiparada ao casamento no artigo 1.723 do Código Civil, suas caraterísticas objetivas são as mesmas do namoro qualificado, além da existência da afetividade, da mútua assistência e principalmente do affectiomaritalis, que é a vontade do casal em constituir família.
Frisa-se que a coabitação, o tempo do relacionamento e a prole em comum, afastados do intuito de constituição de família, não caracterizam a união estável.
O instituto da união estável foi estendido as relações homoafetivas por julgamento da Suprema Corte, através da ADPF nº 132/RJ e da ADI nº 4.277/DF, que permitiu que o artigo 1.723 do Código Civilque expõe que “É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família”, fosse interpretado de maneira extensiva, culminando a união homoafetiva a união estável, em todos os seus direitos e deveres.
Desta forma, para uma melhor diferenciação de namoro qualificado e união estável, é necessário que seja avaliado cada caso em concreto.
Namoro ou união estável durante a pandemia
No cenário atual, com a grave pandemia do COVID-19 que estamos vivendo, aumentou a quantidade de casais que optaram por dividir a mesma casa, seja para diminuir gastos ou até mesmo para burlar o isolamento social.
Acontece que a convivência sem planejamento entre os casais pode levantar dúvidas quanto a qualificação de seus relacionamentos, por isso é importante que o casal saiba como se prevenir com algumas cautelas legais.
No caso do namoro, o casal poderá firmar contrato devendo constar expressamente que não há intenção de constituir família naquele momento.
O contrato de namoro, poderá ser realizado por documento particular, mas para garantir maior segurança jurídica deverá ser realizado por escritura pública que impede qualquer alegação de vício pelos declarantes.
Destaca-se que este contrato ou escritura de namoro só terá validade jurídica se realmente for a realidade dos fatos, caso o casal ostente para a sociedade uma publicidade familiar, esse contrato se tornará nulo e será reconhecida a união estável entre eles.
Vale ressaltar que se confirmado ser um namoro qualificado, as partes não possuem direitos alimentares, patrimoniais e sucessórios entre eles. No caso de término, comprovada a aquisição de bens em esforço comum, a relação será regida pelo direito civil obrigacional e indenizatório, não alcançando a esfera do direito de família.
Já no caso de união estável, o documento também poderá ser firmado por escritura pública ou contrato particular, inclusive a união estável pode ser presumida caso haja no relacionamento o fito familiar.
Sendo presumida, bem como havendo escritura pública ou documento particular que não especifique o regime de bens, o ordenamento jurídico brasileiro no artigo 1.725, do Código Civil adota como regra da relação o regime patrimonial de comunhão parcial de bens.
No regime de comunhão parcial de bens, entende-se que os bens adquiridos durante a convivência são de esforço comum. Desta forma, caso o casal decida pela dissolução da união, terão de partilhar os bens adquiridos, na proporção de 50% para cada um. Comprovada a união estável, é possível o direito dos companheiros em alimentos, direito à sucessão e partilha dos bens, dependendo do regime escolhido entre eles ou na forma da lei. [leia nosso artigo “A ESCOLHA DO REGIME DE BENS“]
Cumpre salientar que, em caso de ajuizamento de ação para questionar direitos e deveres da união estável, deverá ser acionada as varas especializadas em direito de família.
Como forma de prevenir eventuais desentendimentos do casal, esperamos que o diálogo sobre o tipo de relacionamento seja prioridade, assim orientamos a consulta com advogado para esclarecer as formas de convivência, bem como os regimes de bens existentes no ordenamento jurídico brasileiro, para que o casal escolha o da sua vontade e que mais combine com a sua realidade de vida.
Depois de ler nosso texto, você conseguiu encaixar seu relacionamento em alguns desses institutos?
Afinal, seu relacionamento é namoro ou união estável?
Rosiane Augusta da Silva Marcelino – Advogada OAB/RJ 223.402
PRÁTICAS ABUSIVAS SURGIDAS EM RAZÃO DO COVID-19.COMO O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PODE SER UTILIZADO COMO INSTRUMENTO DE COMBATE?
A Organização Mundial de Saúde declarou em 11 de março de 2020, que o COVID-19 tornou-se uma pandemia, sendo instituído o estado de calamidade pública, por intermédio do Decreto Federal de nº 7.257/2010. Através do referido Decreto, autorizaram-se posicionamentos estatais que pudessem responder de maneira instantânea o avanço da doença, seja de forma preventiva ou de forma repressiva.
Como todos sabemos, as principais medidas adotadas na repressão do vírus foram o isolamento social, quarentena e práticas de higiene (uso de máscaras, lavar as mãos e higienização de produtos) o que levou à manutenção de prestação de serviços apenas considerados essenciais.
Por certo, as medidas adotadas desencadearam efeitos econômicos e sociais dos mais diversos; cabendo salientar as relações entre fornecedores de serviços de maneira geral e seus consumidores. Com o isolamento social e a proibição de aglomerações, o turismo nacional e internacional foi afetado (cancelamento de viagens), o que repercutiu diretamente nos contratos de transporte aéreo, bem como nos contratos de hospedagem.Além disso, muitos eventos sofreram cancelamento, decorrendo daí uma repercussão jurídica.
Neste sentido, tal artigo visa analisar o impacto das medidas utilizadas nesta pandemia, nos contratos entre consumidores e prestadores de serviços, afim de se observar o que dita o Código de Defesa do Consumidor.
ESTADO DE VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR. A IMPORTÂNCIA DO AMPARO LEGAL MEDIANTE OCOVID-19.
A vulnerabilidade é a situação em que os cidadãos ficam em completa desvantagem e a mercê das empresas fornecedoras de serviços, notadamente numa sociedade de relações dinâmicas, massificadas e super conectadas, o que acaba provocando a incapacidade no cidadão de refletir para decidir de maneira desenviesada.
Essa vulnerabilidade de que tratamos, por vezes não será fática, podendo advir de limitações técnicas sobre produtos e serviços, ou por limitação na área científica que envolve o produto ou serviço. Sem contar a vulnerabilidade na informação, que decorre de defeito no dever de informar e esclarecer ao consumidor aquilo que se fornece, para que o próprio possa de forma espontânea expressar seu consentimento.
Com esse objetivo, o art. 4º, I, do CDC deixa clara a intenção em dotar o consumidor, em todas as situações, da proteção por sua vulnerabilidade, considerando-a como um dos princípios da Política Nacional das Relações de Consumo.
Daí se percebe, que a proteção da vulnerabilidade é norma essencial e estrutural no sistema constitucional de tutela do consumidor, justamente porque advém do princípio da dignidade da pessoa humana (CF, art. 1º, III). Por esse motivo, o estado intervém nas relações de consumo que são ou se tornam abusivas, com o intuito de proteger esse consumidor que se encontra em estado de desvantagem, através do CDC. O Codex garante esses direitos básicos, mantém o equilíbrio na relação contratual entabulada entre partes.
No que diz respeito ao COVID-19, se trata de uma álea excessiva. O que, dessa forma, se encaixaria em possibilidade de ser utilizada como motivo para resolução por onerosidade excessiva, previsto no art. 6º, V, do CDC. A sua não incidência feriria os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.
Na atual conjuntura, em que vivemos uma situação de excepcionalidade, como o da pandemia do Coronavírus (COVID-19), a proteção da dignidade humana do consumidor se demonstra ainda mais evidente. A exclusão/restrição do direito consumerista impediria ou prejudicaria essa classe vulnerável ao exercício de direitos fundamentais.
O fator “vulnerável” circunda as situações de abuso em face do novo Coronavírus. São várias as situações fatídicas que comprovam essa prática e é nesse sentido que se aterá o próximo tópico.
OBSERVÂNCIA DE POTENCIAIS PRÁTICAS ABUSIVAS NAS RELAÇÕES DE CONSUMO EM FACE DO COVID-19
Relação jurídica entre consumidor, empresas aéreas, hoteleiras e promotoras de eventos.
Com o objetivo de atender o risco de não contaminação com o COVID-19, muitas empresas se viram obrigadas a adiar ou cancelar a prestação de alguns serviços, como voos, eventos em geral e hospedagem. Mesmo causando inúmeros transtornos para o consumidor, as empresas devem se ater à normas de regência, privilegiando o interesse social pela saúde e segurança de todos, evitando assim a possibilidade de responsabilização decorrente de possíveis danos em meio à prestação de um serviço com risco.
Eis que se faz o seguinte questionamento: nesses casos de eventos, hospedagem e passagens aéreas canceladas ou adiadas, como poderia o consumidor proceder? Inicialmente, esse consumidor detém o direito à informação previsto no art. 6º, III, devendo ser informado de todas as eventualidades do contrato pactuado e assim dirimir eventuais transtornos, (deixando claro ser passível de violação, a falta da informação) obtendo pelo art. 35 o poder de escolher e acordar com o fornecedor o meio mais satisfatório para ele.
O consumidor está resguardado pelo art. 51, incisos II, IV e XV, que tratam sobre cláusulas abusivas. No inciso II, trata-se de cláusula abusiva que de alguma forma subtraia do consumidor a opção pelo reembolso da quantia paga. O inciso IV se estabelece obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. E, por fim, já o inciso XV, trata de cláusulas que estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor.
Cabe ressaltar que essas empresas não podem cobrar multas ou taxas, pois se configurariam cláusulas ou práticas abusivas; a depender se a conduta faz parte ou não de termos e condições previstos em um contrato, mas independente da configuração, surge para as empresas um posicionamento contrário à norma.
Neste sentido, fica claro que, embora se atravessem tempos excepcionais, com a decretação de estado de calamidade pública, não há restrição ao exercício de proteção do consumidor em seu estado de vulnerabilidade, sendo vedada prática de atos abusivos. Acaso praticados, serão declarados nulos de maneira absoluta e ainda será possível o reconhecimento do dever de reparar eventual dano ao consumidor (CDC, art. 6°, VI).
Em situações de violação do direito, alguns canais extrajudiciais estão abertos, na tentativa de solução auto compositiva do conflito, como por exemplo, a plataforma governamental “Consumidor.Gov”. Não havendo êxito, o amplo acesso ao Judiciário é sempre uma porta aberta para a solução adjudicada ou mesmo consensuada do conflito.
Em contrapartida, não obstante o dever de proteção da vulnerabilidade do consumidor, acredita-se que é importante também ponderar as dificuldades que as empresas enfrentaram nesse período excepcional. Observa-se a necessidade de se equalizarem os interesses do consumidor e do fornecedor, com o mister de se chegar a um denominador comum, para que não haja maiores prejuízos para ambos, tendo em vista estarmos tratando do COVID-19.
Quando se fala em equilíbrio entre as partes, no art. 4º, III, exalta o princípio da boa-fé objetiva, demonstrando a importância da “harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo, (…) sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores”.
Essa compatibilização dos interesses do consumidor e do fornecedor é importante, buscando-se um equilíbrio através de princípios. A boa-fé objetiva tem que valer para ambos, porém, não se podendo olvidar em esquecer que o consumidor é o mais vulnerável, com presunção absoluta, como já dito anteriormente.
Foi por essa razão que a Resolução da Agência Nacional de Aviação Civil (ANAC) n.° 400, trouxe, de forma geral, o sistema de cancelamento e reembolso daquelas passagens. Defendendo que em caso fortuito e força maior, não cabe multa em hipótese alguma, apenas devolução dos valores pagos.
Cumpre salientar, ainda, que objetivando sanar o litígio e visando o equilíbrio contratual, mais especificamente sobre passagens aéreas, o Governo Federal anunciou a Medida Provisória (MP) nº 925/20, que dispõe sobre medidas emergenciais para a aviação civil brasileira em razão da pandemia da COVID-19, no qual se tornou possível marcar nova data ou o reembolso das passagens aéreas, em até 12 meses.
Cabe destaque também para a MP n.º 948/20, que dispõe sobre “o cancelamento de serviços, de reservas e de eventos dos setores de turismo e cultura em razão do estado de calamidade pública”, enfatizando o prazo de doze meses, contado da data de encerramento do estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo n.º 6, de 2020 a remarcação dos serviços, das reservas e dos eventos cancelados.
Corroborando com tal entendimento, o CC no art. 740 dispõe sobre o direito a “rescindir o contrato de transporte antes de iniciada à viagem, sendo-lhe devida a restituição do valor da passagem, desde que feita à comunicação ao transportador em tempo de ser renegociada. ”
Enfim, o CDC disciplina acerca da vulnerabilidade do consumidor, que permanece nessa condição, independente de pandemia, no qual a flexibilização para equalizar consumidor e fornecedor pode ocorrer, em situações pontuais, como no caso acima acerca das passagens aéreas.
Ato contínuo, no caso de prestação de um serviço de forma integral ou parcial, impossibilitando a completude do que fora acordado, o fornecedor tem a possibilidade da excludente de responsabilidade, quando de acordo com o art. 14 do CDC, § 3°, II, for “a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros”.
Todos os instrumentos aqui exemplificados, traduzem essa pandemia não prevista legalmente, o que afasta uma possível responsabilização e não ocorrência de má prestação do serviço, demonstrando soluções na resolução de eventuais danos por falta de cumprimento, através de outras ferramentas previstas no CDC, como: reembolso, adiamento, ofertas, novas datas e se ajustando ao consumidor ou outras soluções acordadas.
Isso serve para ambos não ficarem em prejuízo, em um momento de total delicadeza e enfraquecimento social, não desprezando o princípio da vulnerabilidade, mas exaltando o equilíbrio entre as partes.
Por essa razão, a maior e melhor comemoração para o trigésimo aniversário do CDC é poder contribuir com a atenuação do infortúnio gerado pelo novo Coronavírus (COVID-19), sendo um instrumento capaz de minimizar, no seu âmbito de competência, as consequências inerentes a essa situação pandêmica que nos encontramos.
Este estudo, visou debater a incidência do novo Coronavírus no exercício do direito do consumidor, especialmente nas hipóteses de cláusulas e práticas abusivas. Obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, são incompatíveis com os princípios da função social do contrato e da boa-fé, desequilibrando o contrato consumerista.
Luma Cabral- Advogada Consumerista
Luma Cabra- Advogada Consumerista / Pós graduada em Direito Tributário
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