Existem diversos tipos de edificações, tais como residenciais, comerciais e mistas, e, independente do tipo, os números dos acidentes por falhas de manutenção e uso são alarmantes e nos fazem refletir sobre a importância da manutenção predial ao longo da vida útil dos imóveis com a finalidade de mantermos a segurança e eficiência dos mesmos, mantendo a valorização do imóvel no mercado imobiliário.
Em um encontro do canal imobiliário de Francisco Egito, no aplicativo Youtube, o Engenheiro e Perito Gabriel Aguilar destacou que 66% dos acidentes em edificações são ocasionados por falhas de manutenção e uso e outros 34% oriundos de anomalias construtivas.
Exemplos simples de falhas de manutenção e uso que podem vir a gerar acidentes são, rachaduras e fissuras em pilares e vigas expondo as armaduras, vazamentos crônicos e rompimento de tubulações de água e esgoto, etc., os quais podem se transformar em grandes problemas se não houver uma ação rápida para a solução dessas falhas.
Segundo uma definição genérica, manutenção predial é um conjunto de procedimentos regulares e programados visando a conservação e a preservação da edificação e/ou condomínio com todas as suas unidades e áreas comuns, mantendo sua capacidade funcional e a segurança das instalações, de modo a garantir a integridade dos usuários.
Já a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), define através de sua Norma Brasileira (NBR) como intervenção realizada na edificação e seus sistemas, elementos ou componentes – ABNT NBR 5674:2012 – Gestão de manutenção.
Nessa norma se estabelece um conjunto de procedimentos regulados e programados, visando a conservação e preservação das edificações.
CLASSIFICAÇÃO DAS MANUTENÇÕES PREDIAIS
Essas manutenções prediais podem ser descritas ou classificadas como:
- Preventivas –manutenções que podemos nos antecipar aos problemas com inspeções periódicas em toda a edificação, conforme prevê o manual do proprietário, para que pequenos problemas não se tornem grandes ou crônicos;
- Corretivas – manutenções em danos já existentes, como os exemplos de falhas de manutenção, e que podemos repará-los sempre que identificados;
- Preditivas – manutenções onde realiza-se intervenções pontuais planejadas para analisar o desempenho de um sistema da edificação, para a detecção de qualquer tipo de falha.
Destaca-se que quando realizamos as manutenções preventivas e preditivas, reduzimos em torno de 30% a necessidade de manutenções corretivas, o que proporcionalmente reduz os custos, pois as corretivas requerem muitas vezes mão de obra especializada para a resolução dos danos. Além disso ao fazermos as manutenções preventivas e preditivas, estamos garantindo maior segurança e conforto aos seus usuários.
Vale também ressaltar a importância de que tais manutenções devem ser executadas por profissionais habilitados em engenharia ou arquitetura, juntamente com a elaboração da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), para que se tenha segurança de um serviço bem feito e também um mínimo de garantia de que as responsabilidades serão aplicadas a quem de direito em caso de acidentes.
Esses profissionais sempre farão um planejamento, auxiliando a gestão da edificação ou condomínio.
Lembrem-se que todas as construtoras ou incorporadoras, ao entregar os empreendimentos aos proprietários, são obrigadas a entregar também o manual de uso, operação e manutenção, conforme a ABNT NBR 14037:2011 e após o recebimento de sua edificação, o proprietário deve não somente seguir essa norma, como as demais normas destacadas abaixo:
- ABNT NBR 15575:2013 – Norma de desempenho;
- ABNT NBR 5674:2012 – Gestão de manutenção;
- ABNT NBR 16280:2015 – Gestão das reformas;
- ABNT NBR 16747:2020 – Inspeção predial.
A inspeção predial é a norma mais recente e é como um check-up periódico, que hoje é obrigatório por lei.
São diversos os sistemas que constituem uma edificação, porém, todos contemplados pelas NBR´s, onde qualquer profissional habilitado poderá se utilizar delas para executar toda e qualquer manutenção.
Portanto veirfica-se a manutenção predial e sua importância, recomendando-se aos proprietários de imóveis, seja de qual tipo de edificação for, que façam sua gestão e planos de manutenções para garantir o perfeito funcionamento e segurança de todos os sistemas da edificação, evitando que acidentes aconteçam, pois por mais que as Normas Técnicas Brasileiras não sejam leis, elas possuem força de Lei por meio do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, artigo 39) que estabelece “vedação”, ou seja, é proibido em linhas gerais, que o fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas, coloque no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro)”.
Fiquem atentos, pois históricos de acidentes ou aparentes falhas por falta de manutenção e uso podem desvalorizar e muito seus imóveis no mercado imobiliário.
Fica a dica e até breve!
Simone Carvalho – Engenheira Civil / Perita
