Por atuar há alguns anos no mercado das locações de imóveis, percebi que os maiores conflitos nas relações locatícias, ocorre em momentos de inadimplência e na finalização do contrato, na entrega das chaves.
Na hipótese de inadimplência, é comum que o locador não querer negociar, e impor um pagamento que o locatário não tem condições naquele momento. Mas isso é assunto para outro momento.
O nosso foco aqui é entender o motivo do conflito na finalização do contrato e como minimizar esses desgastes evitando uma demanda judicial.
Devemos partir do princípio, que o fato do inquilino querer sair do imóvel, não é motivo para o locador ter “raiva”, inflexibilizar algumas coisas, ou até mesmo, se fechar para um eventual acordo.
Claro, que tudo vai depender do caso concreto, mas estou partindo do princípio que estamos na linha da boa fé, o que é a regra!
Primeiramente, devemos entender os motivos das desavenças na finalização do contrato.
Em sua maioria, ocorre:
- Porque o locatário não avisou com 30 dias de antecedência;
- O locatário entregou o imóvel com alguma coisa quebrada, sem pintura;
- O locatário disse que entregaria as chaves em um determinado dia e não o fez;
- Quando o locatário se nega a ir a um determinado local para entregar as chaves;
- Quando o locatário diz que tal coisa estava danificada desde quando entrou no imóvel;
- Quando se descobre o que o inquilino não pagou o condomínio ou alguma conta de consumo e assim vai.
Agora, vamos refletir sobre a causa de tantos problemas, como esses que citei, eles ocorrem todos os dias em muitos contratos, muitos mesmo!
Se eu te disser que a maioria desses problemas não existiriam se o seu contrato de locação previsse tudo isso? Pois é! Infelizmente é muito comum as pessoas pegarem um modelão na internet de contrato de locação e pronto. Só que nesta situação, você só está empurrando com a abarriga inúmeros problemas.
Então, seguem algumas sugestões para minimizar não só problemas na entrega das chaves, como também a proteção contratual necessária para esse tipo de relação jurídica:
- Se você for locador, contrate um profissional especialista em locações. Se você for corretor ou advogado, estude para ser conhecedor da matéria;
- Faça uma análise de ficha profunda do interessado locatário;
- Dependendo da locação, seja estratégico ao determinar a garantia locatícia. Em alguns casos, é melhor nem ter garantia. A lei prevê liminar de 15 dias para os contratos que não possuem qualquer garantia. Se a garantia for fiança, verifique a fundo a situação financeira, seu estado civil, regime de bens e etc.
- No contrato, nunca deixe de colocar o telefone e e-mail do locatário e fiador, e crie a exigência deles informarem qualquer alteração nesses meios de comunicação. Não esqueça, será através desses canais que encontrará, principalmente o fiador, em caso de inadimplência, por exemplo.
- Se não quiser ser pego de surpresa em caso de rescisão antecipada, ou até mesmo no final do contrato, exija que a notificação seja realizada com 30 dias de antecedência. Muita gente acha que a lei garante esses 30 dias para o inquilino. Mas não é assim que funciona. Esse prazo, de 30 dias, é obrigação do locador em conceder 30 dias para o inquilino desocupar o imóvel (em situações específicas)
- Coloque no contrato também, o telefone e e-mail que o inquilino e fiadores deverão sempre recorrer (escritório, imobiliária, advogado, corretor). Assim, não existirá qualquer desculpa no sentido de que não conseguiu contato.
- Quando receber a notificação de desocupação do imóvel, marque uma vistoria prévia/periódica para verificar o que deverá ser executado pelo locatário, se é que será necessário fazer algo. Assim, você mostrará para o inquilino que essa vistoria antes da entrega das chaves é no intuito e evitar que depois ele tenha que pegar as chaves novamente e pagar locação proporcional até a finalização dos reparos. Isso já ajuda, e muito, no relacionamento.
- Além disso, é de suma importância ter uma PDF com o procedimento de entrega de chaves. Mas para isso, você precisará ter um. Concorda? A falta de clareza no procedimento para o locatário é péssimo e traz desgastes, pois passa a impressão de que ele está sendo prejudicado, justamente por não existir um padrão, e consequentemente, falta de clareza. E a intenção não é essa, certo?
- Quando receber as chaves, tenha um termo de entrega de chaves. Faça constar nele que o termo de entrega de chaves não é quitação do contrato, pois a quitação será ofertada ou não após a vistoria final. Já indique no termo a data e horário da vistoria final, caso não seja possível vistoriar neste momento da entrega.
- Nunca faça o laudo de vistoria final sem notificar locatário e fiador do dia e horário. Os tribunais entendem que trata-se de laudo de vistoria unilateral, e que é obrigatória a notificação das partes. Se comprovar que notificou e as partes não compareceram, não poderão contestar o documento, no sentido de ter sido elaborado de forma unilateral.
- No entanto, não adianta fazer o laudo vistoria final se você não fez o laudo de vistoria inicial. Os tribunais entendem que é impossível saber o estado inicial da coisa, sem que o laudo exista e que tenha sido assinado pelas partes.
Desse modo, locação de imóveis apesar de ser uma relação jurídica que acontece todos os dias, milhares de vezes, não pode ser negligenciada. A falta de conhecimento técnico, clareza nos procedimentos, modelos de contratos, não estudar a jurisprudência, pode causar MUITOS prejuízos aos locadores.
Espero ter contribuído de alguma forma para a sua prática nesse mercado, se você leitor for profissional, e se for locador, que esse texto possa te mostrar que não basta ter um imóvel, o locatário e dinheiro mensal sendo depositado!
Se tiver qualquer dúvida, te convido a seguir meu perfil no Instagram, onde falo muito sobre locações ou deixe aqui escreva aqui nos comentários.
Até breve!
@marianamunozadvogada
