BUILT TO SUIT

Oportunidade para investidor no mercado das locações

Você já ouviu falar sobre o “Built to Suit” ou construção ajustada?

O buil to suit é a aquisição, reforma ou construção pelo locador, de acordo com as necessidades e diretrizes do locatário.

Esta modalidade de locação encontra-se nas locações não residenciais ou comerciais, no art. 54-A da lei 8245/91, famosa lei do inquilinato.

Quando esta modalidade surgiu, se tinha muita dúvida sobre a aplicabilidade da desta lei nessas relações contratuais. Isso por quê?

Na época, a legislação em vigor permitia, entre outras coisas, o seguinte:

1. a rescisão unilateral a qualquer momento mediante o pagamento de multa proporcional e a
2. possibilidade de se discutir a revisão do contrato, ou seja, do aluguel.

O que não seria seguro e equilibrado, pois o locador faria um enorme investimento e ainda ficar a mercê de eventual redução do valor da locação, valor este que iria remunerar o investimento feito para o locatário.

Diante da insegurança, foi necessária a edição da lei 12.744/12 ( http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12744.htm), que alterou a redação do artigo 4 e acrescentou o artigo 54-A.Para não ficar replicando o texto da lei, explicarei de forma objetiva, o que essa lei, alteração e acréscimo mudaram e impactaram na prática.

1. O locador pode terceirizar essa construção, aquisição ou reforma;
   
2. O contrato é necessariamente não residencial;
   
3. A locação precisa ser por prazo determinado para justificar o investimento do locador, caso contrário, haveria um desequilíbrio, tendo em vista o vulto do investimento despendido para atender as necessidades do locatário;
   
4. O locatário possui o direito a renovação compulsória como em qualquer outra locação não residencial, desde que cumpra os preceitos legais;
   
5. Trouxe a possibilidade da renúncia ao direito de pedir revisão da locação. Por óbvio que essa renúncia vale para o locador quanto para o locatário e só vale para esta modalidade;
   
6. Na hipótese da rescisão antecipada, foi estipulado o teto da multa, que é a soma dos valores dos aluguéis a receber até o final da locação. No entanto, esta multa precisa estar no contrato.

A nossa Doutrina indica que o ideal é que se tenha uma cláusula de arbitragem no contrato, uma vez que a arbitragem é um meio alternativo de solução de conflitos tendo em vista o valor patrimonial envolvido e a celeridade que existe no processo arbitral.

Embora existam algumas situações diferentes para a construção ajustada, conforme pontuado acima, todos as demais regras dessa relação contratual se submetem a lei do inquilinato.

Se você possui alguma dúvida sobre o tema buil to suit, estou à disposição para esclarecer qualquer ponto.

Até a próxima!