Vivemos em tempos de absoluta preocupação com quem vai alugar nosso imóvel, não é mesmo? Ficamos entre a cruz e a espada quando nos deparamos com o imóvel vazio e com inúmeros boletos chegando. É nesse momento que pensamos, PRECISO ALUGAR ESSE IMÓVEL URGENTE!
Por outro lado, quem procura imóvel para alugar sempre se esbarra na dificuldade de cumprir as exigências pelo proprietário quanto à garantia contratual.
Pois é, nesse ponto que precisamos de máxima atenção e cautela, pois existem muitas opções de imóveis e também muita procura, por isso se faz necessário peneirar e sobretudo entender bem sobre as vantagens e desvantagens de cada garantia prevista em nossa legislação.
Imagina você, proprietário, com um imóvel alugado e esse inquilino inadimplente com as cotas condominiais, IPTU, taxa de incêndio, seguro contra incêndio e com a locação? E mais, você precisando arcar com honorários advocatícios e custas processuais para tirá-lo do seu imóvel?
Em contra partida, um potencial inquilino que encontra o imóvel que deseja, e os dar início do procedimento de locação, se depara com os desafios de conseguir uma determinada garantia contratual.
Pensando nessa situação, que o presente artigo será de grande valia na hora de negociar a garantia locatícia.
Modalidades de garantias locatícias: Vantagens e desvantagens para Locador e Locatário
É necessário entender que exigir uma garantia para a concretização da locação é um DIREITO do locador, pois esta possui a finalidade de assegurar o proprietário, na satisfação de todos seus direito e créditos advindos deste contrato escrito, sendo este direito expressamente disposto no art. 37 da Lei 8.245/1991, cujo rol é taxativo, ou seja, são as únicas hipóteses legais que se pode exigir, á saber:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia;
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
A caução pode ser em bens móveis e imóveis
O artigo 38 da lei do inquilinato, permite que a caução seja ofertada pelo locatário por bens próprios, móveis ou imóveis. No entanto, é de grande valia entender que quando se tratar de bens imóveis, este deverá ser averbado na matrícula do respectivo imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence, já no caso de bens móveis, deverá ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos ou nos órgãos específicos de registros de bem, como por exemplo, o Detran se a garantia for um automóvel.
Para o proprietário: Importante destacar que não é seguro optar pela garantia de bens móveis, como um automóvel, uma vez que se torna muito difícil sua localização em caso de eventual penhora decorrente de uma execução judicial, além do bem depreciar muito rapidamente. No tocante ao bem imóvel, este seria o mais seguro dentro desta modalidade, uma vez que o locatário não ficará impedido de vender o imóvel e o registro na matrícula do bem garantirá uma eventual penhora da dívida mesmo depois da venda à terceiros.
Para o inquilino: Em ambas as modalidades, é possível verificar uma facilidade maior do que conseguir fiador ou arcar com o seguro fiança, além de prático para aqueles que possuem algum outro imóvel ou um bem móvel. No entanto, no tocante a caução com bens imóveis, a responsabilidade com as custas para fazer constar no registro do bem (averbação) é do inquilino, e normalmente são elevadas, apesar de calculadas com o base no valor venal do bem, que é aquele valor que consta no carnê de IPTU, pois precisará arcar com este ônus no início e ao final do contrato de locação, pois precisará fazer constar no registro do bem (averbar o gravame) e depois retirá-lo da matrícula do bem.
Caução em dinheiro
Além disso, e mais comumente, exige-se a caução em dinheiro, no valor correspondente a no máximo 3 (três) meses do valor do aluguel pactuado, sendo que em caso de cumprimento integral pelo locatário, ao final do contrato deverá o locador devolver a quantia depositada, devidamente atualizada. Destaca-se que são 3 (três) meses apenas da locação, sem os encargos como: IPTU, condomínio, taxa e outros.
Frisa-se que o valor da caução é do locatário e não do locador, mas este só será levantado pelo locatário quando verificado o cumprimento integral do contrato, o que inclui, inegavelmente, a conservação do imóvel. Após essa verificação, a caução deverá ser restituída com a correção relativa da poupança. Segue o link para o cálculo deste valor:
Para o proprietário: Esta modalidade apesar de muito usual, é perigosa e coloca o Locador em posição de muita vulnerabilidade, pois uma ação judicial levará mais tempo para tirar o inquilino no imóvel, e, geralmente, o débito não é só com a locação, mas com todas as demais contas inerentes ao imóvel, o que pode tornar insustentável a situação para o proprietário.
Para o inquilino: É uma modalidade simples e ainda receberá o valor corrigido pela poupança ao final do contrato.
Fiança
Esta modalidade prevista na lei, trata-se de uma garantia pessoal concedida por terceiro em favor do credor/locador, podendo ser outorgada no próprio contrato ou em documento apartado. Neste caso, é quem responde por todos os débitos decorrentes do contrato de locação.
Na hipótese de inadimplemento por parte do locatário, o locador após exaurir todas as formas de reaver seu crédito, poderá executar o fiador. No entanto, se no contrato de locação existir cláusula de renúncia do benefício de ordem, que de maneira simples consiste em o Locador poder executar diretamente o fiador, podendo então, cobrar diretamente o fiador.
É muito importante que seja realizada uma pesquisa profunda da situação financeira do fiador, e se este for casado, do cônjuge também, bem como se este possui mais de um imóvel para garantir a locação, uma vez que nos contratos de cunho comercial é vedada a penhora do bem de família!
Para o proprietário: Deste modo, ficou ainda mais perigosa esta forma de garantia, pois com a restrição da penhora do bem de família do fiador nas colocações não residenciais, a situação financeira e econômica do mesmo pode se alterar no decorrer do contrato de locação firmado, ficando vulnerável o locatário.
Para o inquilino: Esta forma de segurança contratual se faz sem custo e com menos burocracia do que o seguro fiança.
Seguro fiança
O seguro fiança é a modalidade mais segura e moderna, onde ocorre a contratação de uma apólice de seguro por conta do locatário, onde o locador é o único beneficiário. Trata-se de um seguro semelhante à de um carro, onde a renovação ocorre anualmente e não terá qualquer devolução dos valores pagos.
Nesta modalidade, a seguradora será responsável por honrar todos os compromissos decorrentes do contrato de locação, inclusive os eventuais danos causados ao imóvel. Porém, é preciso que o laudo de vistoria seja muito bem detalhado na entrada do locatário como na entrega do bem, pois aquilo que estiver em divergência, não será arcado pela empresa.
Para o proprietário: Apesar de ser uma modalidade simples, segura e prática, muitas vezes é pouco utilizada em razão dos custos de sua contratação. Além disso, é importante ter atenção para não perder o prazo do sinistro, bem como na vistoria.
Para o inquilino: Neste caso, a seguradora permite a complementação de renda com os demais locatários o que facilita na hora da análise da ficha, no entanto é uma opção onerosa, os valores pagos à seguradora não serão reembolsados e exige-se a renovação anual do contrato.
Cessão Fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização
Nesta modalidade, prevista no artigo 37 da lei do inquilinato, existe a criação de um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, onde a administração é feita por uma instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Em caso de inadimplência do locatário, as quotas de investimento serão entregues ao locador. Trata-se de uma modalidade inserida pela Lei 11.196 de 2005, mas com pouca utilização.
Não se esqueça, que é expressamente vedada por lei, a exigência e inserção em um mesmo contrato de locação de mais de uma modalidade de garantia e tal prática constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 05 dias a 06 meses ou multa de 3 a 12 meses do valor do último aluguel, conforme preceitua o inciso II do art. 43 da lei 8.245/91.
Espero que este artigo tenha sido esclarecedor. Na próxima semana, teremos novidades por aqui!
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